Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Tout d’abord, il convient de différencier taux d’endettement et taux d’effort. Le taux d’endettement est le chiffre qui correspond au rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Exprimé en pourcentage, il permet aux établissements bancaires d’estimer combien ils peuvent vous prêter sans que votre taux d’effort (votre capacité de remboursement maximale, qui se calcule grâce au rapport entre vos revenus et vos charges) reste sous la barre légale des 35 % et ainsi vérifier votre capacité d’emprunt.

Le taux d’effort a été mis en place afin d’éviter le surendettement des ménages. C’est donc l’un des éléments qui conditionne l’obtention d’un prêt immobilier auprès des établissements bancaires. En effet, il leur est interdit de prêter à une personne ou un foyer si ce prêt rend le taux d’effort total supérieur à 35 %. Cette mesure du Haut Conseil de stabilité financière permet aussi d’éviter le risque de défaut de paiement.

Pour les revenus d’une part, sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement le salaire, les commissions pour certaines professions (comme les commerciaux par exemple), les éventuels revenus fonciers, ainsi que les aides personnalisées (APL). D’autre part, on inclut dans les charges les prêts déjà en cours (PTZ, crédits à la consommation…) et les éventuelles pensions alimentaires à verser. En revanche, ne sont pas intégrées les charges liées aux consommations énergétiques (eau et électricité).

Il existe un calcul simple pour estimer son taux d’endettement : montant des charges / revenus nets du foyer x 100.

Effectuer ce calcul en amont de votre demande de prêt permet de connaître votre capacité d’emprunt, et ainsi de mieux préparer votre dossier. Vous pourrez ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre les établissements bancaires de vous octroyer un prêt immobilier. Mais si vous voulez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d'utiliser notre simulateur de prêt immobilier gratuit en ligne.

Quels sont les critères qui influent sur le taux d’endettement ?

Pour fixer votre taux d’endettement, les établissements bancaires se fondent sur le montant des mensualités, les charges récurrentes de l’emprunteur et ses revenus nets mensuels. Même si ce n’est pas une obligation légale, on estime généralement que l’emprunteur doit toucher un salaire brut au moins trois fois supérieur à la mensualité de crédit immobilier, et ce, afin de limiter les risques de défaut de paiement.

Les organismes de prêts évaluent aussi le « reste à vivre » du foyer, c’est-à-dire la somme résiduelle permettant de couvrir les dépenses courantes comme l’alimentation, le transport, les soins, etc. Plus ce reste à vivre est important, moins le taux d’endettement risque d’avoir d’impact sur le quotidien de l’emprunteur. D’autant qu’un taux d’endettement donné peut avoir des conséquences différentes selon le profil du foyer qui emprunte ! En effet, le quotient familial est également pris en compte dans l’étude du dossier de prêt immobilier. 

Voici deux exemples de calculs réalisés tous crédits confondus : 

- Pour un ménage touchant 1 800 € nets par mois, sans revenus annexes, avec un taux d’endettement de 30 %, les mensualités de remboursement ne pourront dépasser 540 €.

- Pour un foyer percevant 4 000 € nets par mois, le taux d’endettement maximal (taux d’effort) peut, sous certaines conditions, être porté à 33 % avec des mensualités de remboursement de 1 320 € par mois, voire à 35 % (le maximum légal) soit 1 400 € par mois si le ménage dispose d’un « reste à vivre » confortable.

Attention toutefois, l’apport personnel peut influer sur le taux d’endettement ! Il est généralement recommandé d’avoir un apport de 10 % du prix du bien, afin que celui-ci couvre a minima les frais de notaire. Par ailleurs, plus le niveau d’apport est important, plus il permet de diminuer le montant de l’emprunt nécessaire pour un bien donné. Il peut aussi, à l’inverse, permettre de garder le montant d’emprunt prévu et acquérir un bien un peu plus cher.

A noter :

l’assurance de prêt pèse sur le coût du crédit. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a demandé qu’elle soit désormais prise en compte dans le calcul des charges de l’emprunteur. Jusqu’alors les établissements financiers ne l’intégraient pas forcément pour évaluer le reste à vivre.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

Dans le cadre d’un crédit, les particuliers ne peuvent emprunter au-delà d’un certain taux d’endettement, et ce afin de respecter leur capacité de remboursement. Ce taux de remboursement maximal au-delà duquel il n’est plus possible d’emprunter est ce que l’on appelle le taux d’effort. Il était de 33 % jusqu’au 1^er janvier 2021. Depuis cette date, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) l’a porté à 35 %, ce qui permet d’augmenter sa capacité d’emprunt. Toutefois, cette limite légale est très rarement atteinte.

En effet, les établissements bancaires bénéficient d’une certaine flexibilité pour juger du taux d’effort à accorder aux emprunteurs, et le fait de prendre une marge en dessous du seuil légal permet au prêteur de se protéger d’un défaut de paiement, tout en évitant le risque de surendettement.

Bon à savoir :

les recommandations du HCSF concernant les taux et la flexibilité de l’octroi de crédit vont devenir des obligations : « Le Haut Conseil entend donner un caractère juridiquement contraignant à ces recommandations dès l’été 2021 » stipule la Recommandation n° R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021. Le HCSF précise également qu’au moins 80 % de la flexibilité maximale devra être destinée aux acquéreurs d’une résidence principale et que 30 % devront être réservés aux primo-accédants.