Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par un nouvel établissement financier proposant des conditions de financement plus avantageuses.

Quand faire un rachat de crédit ?

Vous pouvez opérer un rachat de crédit à tout moment, mais l’opération est plus intéressante dans la première moitié de la durée de vie d’un emprunt. En effet, c’est durant cette période que vous remboursez le plus d’intérêts.

Autre occasion idéale pour faire un rachat de crédit : si le nouveau taux d’intérêt proposé est inférieur de 0,7 à 1 point par rapport au précédent taux. Plus le nouveau taux d’intérêt est inférieur à l’ancien, plus le bénéfice de l’opération est avantageux !

Comment faire son rachat de crédit ?

Tout d’abord, il vous faudra comparer les propositions de différents établissements bancaires. Pour cela, vous devrez fournir les informations de votre crédit : sa durée, son montant, le capital restant dû, un nouvel apport éventuel, etc. Par la suite, les établissements bancaires vous proposeront un taux adapté à votre situation actuelle et vous n’aurez plus qu’à faire votre choix.

C’est alors au nouvel établissement financier de rédiger le nouveau contrat et de débloquer les fonds en rachetant le crédit à votre ancien établissement de prêt avant de déclencher le paiement des nouvelles mensualités.

Pour quelles raisons opérer un rachat de prêt ?

Pour soulager vos mensualités de remboursement

Bénéficier d’un taux plus bas proposé par un nouvel établissement financier permet de réduire le montant de vos mensualités. Dans le contexte actuel avec la hausse des taux de crédit, c’est peut-être le moment opportun pour profiter d’un rachat de crédit.

Pour diminuer la durée de remboursement du prêt

En procédant au rachat de votre prêt immobilier, le nouvel organisme prêteur peut vous proposer de réduire la durée du prêt. Mais cette solution est souvent sous condition de maintenir votre mensualité à son montant initial. Selon vos besoins, vous pourrez donc au choix : diminuer vos mensualités ou raccourcir la durée de votre prêt.

Pour changer de garantie

Si vous aviez opté pour une hypothèque lors de la souscription de votre prêt immobilier initial, vous pourrez grâce au rachat de crédit changer de garantie et préférer cette fois une caution ou un Privilège de Prêteur de Deniers, moins onéreux.

Pour rappel, quand vous souscrivez un prêt immobilier, vous pouvez choisir parmi trois types de garanties ⁽¹⁾ :

- L’hypothèque 

Elle est possible si vous disposez déjà d’un bien immobilier et l’acte doit être établi par un notaire.

Si vous ne pouvez rembourser le crédit dans les délais prévus, l’établissement de prêt peut procéder à la saisie de ce bien pour récupérer les sommes encore dues.

- La caution

C’est une garantie de remboursement donnée par un organisme de caution, qui dispose de fonds de garantie et qui doit être agréé par votre établissement prêteur.

Cet organisme continuera à payer les remboursements mensuels si vous ne pouvez plus les assumer mais, en échange, il saisira le bien pour se rembourser sur le prix de vente de ce bien ou trouvera une solution en vous proposant des délais de remboursement étalés.

- Le Privilège de Prêteur de Deniers

Cette garantie utilisée dans le cas de crédits pour des biens immobiliers déjà construits est une autre solution pour l’établissement prêteur qui peut saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt.

Si l’inscription du Privilège de Prêteur de Deniers ressemble à l’hypothèque, elle a cependant un coût moins élevé que l’hypothèque traditionnelle, car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Elle doit cependant être actée chez un notaire.

Attention : si la caution ne requiert pas de signature devant notaire, elle nécessite néanmoins de prévoir le versement d’une commission de caution ou d’une contribution au Fonds de garantie auprès de l’établissement qui se porte garant.

Bon à savoir :

n'hésitez-pas à faire une simulation de rachat de prêt. Elle vous permettra de connaître le gain potentiel que vous pourriez tirer d’un rachat de prêt immobilier et de comparer les prestations et avantages des différents organismes prêteurs.

Quels sont les frais d’un rachat de crédit immobilier ?

Si le rachat de votre crédit immobilier permet de négocier un taux d’intérêt plus bas, vous ne devez toutefois pas en ignorer les frais inhérents à cette opération, qui sont les suivants :

- Les indemnités de remboursement anticipé ou IRA

Elles sont dues pour l’emprunt d’origine et peuvent représenter une somme substantielle, généralement calculée en pourcentage du montant restant de votre prêt. Seule une clause négociée lors de la mise en place du crédit d’origine peut vous en dispenser.

- Les frais de mainlevée

Si votre emprunt initial était garanti par une hypothèque ou une inscription au Privilège de Prêteurs de Deniers, vous devrez verser des frais de mainlevée. Vous pouvez les estimer sur le site de la Chambre des notaires.

- Les frais de dossier

Comme pour toute opération bancaire, l’établissement de prêt requiert des frais de dossier pour l’établissement de votre nouveau contrat. Ces frais de dossier sont variables d’un établissement financier à l’autre. Ils couvrent notamment le montage du dossier.

- L’assurance emprunteur

Elle prend fin avec l’extinction du contrat de prêt immobilier initial. Vous devrez donc souscrire une nouvelle assurance de crédit immobilier auprès de l’organisme financier qui vous prête les fonds, ou d’un autre organisme d’assurance comme vous y autorise la loi Lagarde n°2010-737 du 1^er juillet 2010.

- Les frais de notaire

Ils n’existent qu’en cas de garantie hypothécaire ou inscription au Privilège de Prêteur de Deniers.