Quand renégocier un crédit immobilier ?
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À la vue d’un taux d’intérêt attractif, moins élevé que celui de votre crédit immobilier en cours, vous pourriez être tenté de renégocier votre crédit immobilier. Cette renégociation débouche parfois sur un rachat de crédit immobilier. Mais derrière un taux moins élevé, se cachent souvent divers frais directs et indirects. En fonction de leur importance, la renégociation d’un prêt immobilier peut s’avérer ou non intéressante.
Réaménager son crédit immobilier
Pour réaménager, il faut solliciter la banque auprès de laquelle le prêt immobilier a été souscrit. Cette démarche peut être relativement simple : un coup de téléphone, un e-mail ou un rendez-vous en agence avec votre conseiller. En fonction de ses critères d’analyse, votre banque pourra accepter ou non de réaménager votre crédit immobilier. Prévoyez également des frais administratifs. Toute modification, même mineure, sur un crédit immobilier, impose des actes administratifs assez lourds, tels que l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement.
Racheter son crédit immobilier
Le crédit immobilier est un produit d’appel qui permet d’attirer de nouveaux clients et de les fidéliser en raison de la durée de remboursement particulièrement longue sur ce type de crédit. Parfois, pour optimiser sa renégociation de prêt, le client pourra être amené à changer de banque.
Dans ce cas, la nouvelle banque va « racheter » le crédit immobilier actuel. En réalité, il ne s’agit pas d’un rachat, mais d‘un remboursement anticipé. Le nouveau crédit souscrit, auprès du nouvel organisme bancaire, va servir à rembourser par anticipation le capital restant dû auprès de la banque initiale.
Dans ce cadre, des pénalités sont imposées à l’emprunteur. Elles sont d’ailleurs fixées par la loi. La pénalité, ou Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) ne peut excéder 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû. Le nouveau crédit immobilier va intégrer cette pénalité. En fonction de la garantie immobilière sur le bien, caution ou hypothèque, des frais sont également à prévoir.
En cas de caution sur le prêt actuel, certains organismes de cautionnement prévoient de rembourser en partie la caution initiale. Cela peut permettre de refinancer tout ou partie la nouvelle garantie. En cas d’hypothèque, en revanche, il faut financer des frais de main levée ainsi que le coût d’une nouvelle garantie.
Pour faire racheter son crédit immobilier, il est courant d’emprunter plus que le capital restant dû. Cette opération est intéressante uniquement si le coût total du nouveau crédit est très nettement inférieur à l'ancien crédit. Même si les mensualités sont lissées, celles des premières années sont majoritairement composées d’intérêts, les dernières mensualités étant quasi exclusivement composées du capital.
Une équation plus complexe qu’il n’y paraît
Un taux plus attractif à lui seul ne peut justifier un réaménagement ou un rachat de crédit immobilier. Il faut donc bien étudier son crédit actuel et l’économie réelle qu’une renégociation va permettre. Il faut également prendre en compte les coûts indirects et l’énergie consacrée à un changement de domiciliation bancaire. Bien entendu, même si le gain économique peut-être significatif, au-delà cet aspect, il est essentiel d’analyser les conditions d’accueil, l’accompagnement, le conseil, les services et la disponibilité que vous proposera la nouvelle banque.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
