Bienvenue chez les Himault. Episode 2 : Trouver un bien locatif
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Pour leur achat locatif, Luc et Léa hésitent encore entre neuf et ancien. Dans le premier cas, ils passeront par un promoteur et achèteront sans doute sur plan (« achat en VEFA »). Dans le second, ils s’adresseront à une agence immobilière. Voici les points qu’ils doivent vérifier pour que leur investissement soit réussi/tienne ses promesses.
Vérifier les atouts du quartier
Pour trouver des locataires, il faut que l’environnement soit susceptible de les attirer…et de les retenir !
Un quartier vous intéresse ? Visitez-le à différents moments de la journée et de la semaine. Vous vous rendrez ainsi compte d’éventuelles nuisances (passage de camions…).
Vérifiez aussi la situation du quartier par rapport aux différents équipements (écoles, bibliothèques…) et aux transports.
S’informer sur l’évolution du secteur
Il est également conseillé de se renseigner en mairie pour consulter le plan local d’urbanisme et connaître les règles de construction applicable localement.
Il faut par exemple demander quels sont les secteurs de la commune couverts par un « plan de prévention des risques technologiques ou naturels » (risque d’inondations, présence d’une usine chimique…). Le propriétaire bailleur est en effet obligé de fournir cette information au locataire lors de la signature du bail !
Achat locatif dans le neuf : ce qu’il faut vérifier
Le neuf se vend généralement « sur plan » (Vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA). Il faut garder à l’esprit que les dessins d’architecte présents sur les publicités n’ont aucune valeur contractuelle. Seul le descriptif annexé au contrat de réservation vous permettra de connaitre précisément ce que vous achetez :
- surface du logement,
- nature et la qualité des matériaux,
- situation du logement dans l’immeuble,
- liste des équipements collectifs.
Bon à savoir
Pour un achat dans le neuf, une fois le contrat de réservation signé, l’acheteur dispose de 10 jours pour se désister.
Avant de se décider, il est fortement conseillé de comparer les prix et les prestations de différents programmes situés dans un même quartier.
Achat locatif dans l’ancien : les points d’attention
Si vous souhaitez investir dans de l’ancien, pensez à visiter le logement ET ses annexes (caves, garages).
Soyez notamment vigilants sur l’état des murs, des fenêtres et des plafonds pour vous assurer de l’absence d’infiltrations.
La clarté, l’exposition et la distribution sont aussi des éléments à prendre en compte.
Enfin, renseignez-vous sur le mode de chauffage et de production d’eau chaude : y’a-t-il un ballon d’eau chaude ? La chaudière est-elle récente ?
Attention à évaluer correctement le montant des travaux éventuels : comptez autour de 500 €/m² pour un rafraichissement peinture, et de 1000 €/m² pour une rénovation complète.
Retrouvez Luc et Léa dans l'épisode suivant pour leur recherche de locataire.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
