Qu’est-ce qu’un apport personnel ? Est-il indispensable pour obtenir un prêt immobilier et comment peut-il être constitué ? Nous faisons le point sur ces questions incontournables.
Définition de l'apport personnel
L’apport personnel est un élément clé pour financer un achat immobilier quel que soit votre projet : achat ou construction de votre résidence principale, projet d’investissement locatif, etc.
L’apport personnel : pas obligatoire, mais fortement recommandé
L’apport personnel correspond à la somme d’argent disponible que l’emprunteur investit dans son projet immobilier. Quand on parle d’apport personnel, on s’exprime souvent en pourcentage. Ce pourcentage s’applique sur le montant total emprunté avec le crédit immobilier. Par exemple, un apport de 10 % sur un prêt immobilier de 250 000 € correspond à un apport de 25 000 €.
L’apport personnel n’a pas nécessairement de caractère obligatoire, mais représente une base solide dans votre dossier de demande de prêt. Il permet notamment de régler les frais de notaire et autres frais annexes (frais de dossier, de garantie, etc.) inhérents à la contraction d’un crédit immobilier.
Disposer d’un apport personnel présente plusieurs avantages :
- C’est un signal positif pour les établissements prêteurs : la présence d’un apport personnel prouve que vous avez préparé votre projet immobilier avec sérieux. Il rassure aussi sur vos capacités à assumer les échéances d’un futur prêt.
- Le montant de l’apport aura un impact direct sur les conditions d’obtention de votre crédit immobilier : en fonction de la proportion de votre apport, vous pourrez emprunter un capital plus ou moins élevé, sur une durée d’emprunt plus ou moins longue. L’apport aura également une influence sur le taux d’intérêt que l’on vous proposera.
Il n’existe pas de règle absolue en matière de montant pour l’apport personnel, mais le plancher de 10 % revient souvent. Pourquoi ? Parce qu’avec un apport personnel d’au moins 10 %, les frais de notaire, les frais de dossier et de garantie pourront être couverts.
l’apport personnel est un élément parmi beaucoup d’autres qui sera étudié par les banques avant de décider de vous accorder, ou non, un emprunt immobilier. La bonne gestion de vos finances, votre taux d’endettement, ou encore la stabilité de vos revenus seront d’autres critères essentiels à la concrétisation de votre projet immobilier.
Pour en savoir plus sur l'achat immobilier sans apport, rendez-vous sur notre guide consacré à cette thématique.
De quoi peut être constitué l’apport personnel ?
Un apport personnel peut être composé de sources diverses : livrets d’épargne, placements financiers (assurance vie, actions, etc.), épargne salariale, etc.
Certains prêts aidés : prêts immobiliers subventionnés par l’État qui ont pour but de faciliter l’accès à la propriété aux ménages modestes, peuvent également intégrer le montant de l’apport personnel : c’est le cas du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du prêt Action Logement par exemple.
vous avez besoin d’un petit coup de pouce pour augmenter le montant de votre apport personnel ? S’il ne manque pas grand-chose pour faciliter la concrétisation de votre projet immobilier, vous pouvez peut-être envisager un don.
Quand doit être versé l’apport personnel ?
Le versement de l’apport personnel intervient à la fin de votre parcours d’achat immobilier : le plus souvent, il vous sera demandé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Vous avez donc un délai de plusieurs semaines pour mobiliser votre apport personnel, entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente final : en général entre 45 et 60 jours. Cette information est importante à avoir en tête si une partie ou la totalité de votre apport personnel se trouve sur des supports d’épargne dont le déblocage des fonds n’est pas immédiat (par exemple sur une assurance vie ou un support d’épargne salariale).
le montant de l’acompte doit être mentionné dans le compromis de vente et être défini préalablement par les parties. Le versement de l’acompte quant à lui est déterminé au moment de la signature du compromis de vente et peut être demandé par l’agence et/ou le vendeur. Cet acompte est le plus souvent compris entre 5 et 10 % du prix d’achat du bien : l’acheteur et le vendeur peuvent librement se mettre d’accord sur un montant précis. Avoir un apport personnel peut donc s’avérer très utile dès l’étape de l’offre d’achat. Notez que l’acompte versé sera gardé en séquestre par le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente. Si vous annulez la vente avant la fin du délai de 10 jours de rétractation, vous récupérerez l’intégralité de l'acompte.
Mobiliser son épargne dans un achat immobilier : quelle répartition ?
Zoom sur les principaux supports d’épargne
Plusieurs types d’épargne sont mobilisables pour constituer son apport personnel. Voici vos principales options :
Le Plan Épargne Logement (PEL)
Ce compte d'épargne réglementé par l’État est rémunéré à hauteur de 1 % depuis le 1er août 2016. L’ouverture d’un PEL engage à y faire des versements réguliers, qui seront bloqués pendant au moins 4 ans à compter du versement initial, la durée du PEL ne pourra être supérieure à 10 ans.
Le premier versement est de 225 € minimum, puis d’au moins 540 € par an, dans un plafond de 61 200 € (hors capitalisation des intérêts). En cas de clôture du PEL avant 4 ans, le montant du prêt épargne logement que vous pourriez demander par la suite serait plus faible et les intérêts du PEL seraient recalculés. Attention également aux prélèvements sociaux des intérêts capitalisés sur des PEL. En effet, depuis le 1er janvier 2006, les intérêts courus sur les PEL échus ou de plus de 10 ans sont soumis aux prélèvements sociaux lors de leur inscription en compte. La prime d’épargne demeure soumise aux prélèvements sociaux soit :
- Lors du retrait des fonds (dénouement) pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002 ;
- À la date du premier déblocage des fonds pour les PEL ouverts depuis le 12 décembre 2002.
Les intérêts capitalisés des PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, et ce, dès la première année, sont imposés aux prélèvements sociaux chaque année lors de leur inscription en compte.
Par ailleurs, un seul PEL peut être détenu par personne.
Le Compte Epargne Logement (CEL)
C’est un produit d’épargne rémunéré à 0,25 %, cumulable avec le PEL, pouvant ouvrir le droit à un prêt immobilier. Le versement initial est de 300 € minimum. Les versements suivants sont totalement libres, mais doivent être d’au moins 75 €. Le plafond de ce support d’épargne est fixé à 15 300 € et vous pouvez effectuer des retraits librement tant qu’il reste au moins 300 € sur le CEL. Par ailleurs, les intérêts issus d’un CEL ouvert à partir de 2018 sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les livrets d’épargne
Plusieurs livrets existent :
- Le livret A : ses intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Son taux de rémunération est fixé par l’État, qui le modifie 2 fois par an. Les fonds placés sur un livret A sont disponibles à tout moment. Le plafond maximum des versements est de 22 950 € et son taux d’intérêt actuel est de 1 %.
- Le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS) : là aussi les fonds placés sont disponibles dès que vous le souhaitez. Les retraits et versements sont libres, dans un plafond total de 12 000 €. Son taux d'intérêt est de 2,2 %.
- Le Livret d’Epargne Populaire (LEP) : ce support d’épargne est accessible en fonction de votre niveau de revenus. Son taux actuel est à 1 % et son plafond est de 7 700 €, hors capitalisation des intérêts.
- Les comptes sur livrets : ces livrets bancaires non réglementés ont des conditions spécifiques aux banques qui les proposent. Ils représentent un complément intéressant aux livrets réglementés qui ont atteint leur plafond.
L’assurance vie
Ouvrir un ou plusieurs contrats d’assurance vie est un moyen fiable de se constituer une épargne, dans la mesure où vous y faites des versements réguliers. Les intérêts générés ne seront pas imposables à l’impôt sur le revenu tant que vous ne débloquez pas vos fonds. Par ailleurs, les intérêts issus des versements effectués depuis le 27 septembre 2017 sur votre contrat d’assurance vie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Il intervient lors du retrait partiel ou total du montant disponible sur votre contrat d’assurance vie. Lors d’un retrait sur un contrat d’assurance vie intervenant 8 ans après son ouverture, le prélèvement forfaitaire unique s’élève à 7,5 % pour un montant inférieur à 150 000 €. S’il s’agit d’un retrait moins de 8 ans après l’ouverture de son contrat d’assurance vie, le prélèvement forfaitaire unique s’élève à 12,8 %. Il faut également rajouter au PFU 17,2 % de prélèvements sociaux.
il est plus prudent de conserver l’épargne destinée à devenir votre apport personnel sur des supports de placement sécurisés, à capital garanti (assurance vie, PEL etc.), où vous êtes assuré que les fonds ne risquent pas de totalement s’évaporer.
Plus d’informations dans notre article : Quelle épargne pour l’apport de votre projet immobilier ?
Faut-il intégrer toute son épargne à son apport personnel ?
Même si un apport personnel important peut peut-être vous permettre d’avoir accès à des conditions d’emprunt plus avantageuses, il est vivement recommandé de conserver une épargne de précaution.
Ce fonds pourra s’avérer très utile pour les dépenses imprévues qui peuvent tomber suite à votre achat immobilier : travaux d’urgence par exemple, accident de la vie, etc.
Le fait d’avoir une épargne résiduelle est également un signal de réassurance non négligeable pour les établissements financiers quant à votre capacité de remboursement.
le montant de cette épargne de précaution est à réfléchir en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Par exemple si vous êtes indépendant, il est plus prudent de prévoir un fonds plus important, pour pouvoir compenser les périodes éventuelles de baisse d’activité.
Retrouvez tous nos conseils pour obtenir un prêt immobilier quand on est indépendant dans notre guide.
L'apport personnel représente un élément important pour faire l'acquisition de votre futur logement. Voici les éléments à connaître :
- Qu'est-ce que l'apport personnel ? L'apport personnel est la somme d'argent disponible. En clair, le montant que l'emprunteur est prêt à mettre pour financer son bien. Celui-ci s'exprime généralement en pourcentage et doit la plupart du temps représenté 10% du prix d'acquisition afin de couvrir les frais de notaire
- La constitution de l'apport. Celui-ci peut-être constitué de votre épargne personnelle (livrets d'épargne) ou encore de prêts aidés (prêt à taux zéro notamment)
- Le versement de l'apport personnel doit intervenir au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, soit en fin de parcours de vente, ce qui vous laisse donc plusieurs semaines pour réussir à le mobiliser.
- Conserver une enveloppe de sécurité, et ce, afin de vous prémunir en cas de travaux imprévus (ravalement de façade, toiture à refaire, dégât des eaux, etc.). En devenant propriétaire, c'est désormais à vous d'assumer ces charges.