Tout savoir sur le dispositif Denormandie

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

Dispositif Denormandie : qu'est-ce que c'est ?

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt accordée pour certains types d’investissements immobiliers locatifs. Son objectif ? Favoriser la rénovation de logements anciens dans certaines zones, pour y répondre à la demande de location.

L’avantage Denormandie cible les investissements locatifs dans l'ancien effectués entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 :

• Les travaux doivent être terminés dans les logements au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant leur achat.
• Vous devez vous engagez à louer le logement au moins 6 ans. Vous pouvez également le louer 9 ou 12 ans, pour profiter d’un taux de réduction d’impôt plus intéressant.

A noter : le décret du 26 mars 2019 définit avec précision les travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé pour pouvoir profiter de l’avantage Denormandie.

Avantages du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie présente de sérieux atouts :

• Son taux de réduction d’impôt peut monter jusqu’à 21 % du prix de revient du logement pour une période de location de 12 ans.
• Vous pouvez le cumuler avec le dispositif du déficit foncier, pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
• C’est un réel coup de pouce pour vous aider à vous constituer un patrimoine, tout en participant à la redynamisation des centres-villes français.

Plus d’informations sur le déficit foncier et comment l’utiliser dans notre article.

Quelles différences entre le dispositif Denormandie et la loi Malraux ?

Si la loi Malraux et le dispositif Denormandie visent tous les deux à encourager la réhabilitation de logements anciens pour les mettre en location, les deux avantages fiscaux présentent tout de même des différences notables. Les principales portant :

• Sur la localisation du bien immobilier : ce ne sont pas les mêmes types quartiers, ou les mêmes communes, qui sont ciblés par les dispositifs .
• Sur la nature des travaux à réaliser : la loi Malraux concerne les restaurations complètes d’immeubles bâtis.
• Sur la durée de l’engagement de mise en location : 9 ans pour la loi Malraux, contre une période de 6 à 12 ans pour le dispositif Denormandie.
• Sur le taux de l’avantage fiscal : 22 ou 30 % pour la loi Malraux, contre 12, 18 ou 21 % pour le dispositif Denormandie.

Pour connaître le fonctionnement et les avantages du dispositif Malraux, rendez-vous sur notre guide dédié.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Quelles conditions remplir ?

Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, il faut respecter à la fois des conditions liées au logement, à la nature des travaux effectués, des conditions liées au locataire, ainsi que des conditions liées au contrat de bail.

Conditions liées au logement 

Seuls les logements avec travaux sont concernés par le dispositif Denormandie :

• les logements anciens dans lesquels vous réalisez des travaux d'amélioration ;
• les locaux transformés en logements d'habitation.

Type de travaux

Pour avoir accès à la réduction Denormandie, vous devez réaliser l’un des travaux suivants dans le bien :

• Des travaux d’amélioration de la performance énergétique, pour un gain de performance d’au moins 20 % pour un logement collectif, et d’au moins 30 % pour un logement individuel. Le logement doit a minima atteindre l’étiquette énergétique E après travaux.
• Au moins 2 types de travaux parmi : un changement du système de production d'eau chaude un changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, l'isolation des fenêtres.
• La création d’une nouvelle surface habitable : terrasse, balcon, garage, etc.

Attention : les travaux doivent obligatoirement être effectués par une entreprise, qui les facture. Vous ne pouvez donc pas les réaliser vous-même si vous vous voulez bénéficier de la réduction d’impôt, même si vous en avez les compétences. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Vous trouverez un annuaire des professionnels RGE sur le site officiel France Renov.

Conditions liées au locataire 

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui dépend du nombre de personnes de son foyer fiscal, et de la zone dans laquelle se situe le logement :

Conditions liées au contrat de bail 

Le logement doit être loué vide, en tant qu’habitation principale. Les locations meublées ne rentrent donc pas dans le dispositif Denormandie.

Le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser ces plafonds :

Quelles sont les communes éligibles au dispositif Denormandie ?

Pour prétendre au dispositif Denormandie, votre investissement locatif doit se situer dans une commune :

• dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ;
• en zone labellisée Cœur de ville ;
• qui a passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Le portail cohesion-territoires.gouv.fr propose une carte des communes éligibles au dispositif Denormandie. Le site service-public.fr propose un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.

Réduire ses impôts grâce à la loi Denormandie

Si vous remplissez l’ensemble des conditions requises pour être éligible au dispositif Denormandie, il suffit d’indiquer votre investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus :

• Si vous déclarez vos impôts en ligne : cochez la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».
• Si vous faites une déclaration papier : inscrivez le prix de revient de votre investissement sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location. Vous devrez aussi remplir les éléments dédiés au dispositif Denormandie sur la  déclaration 2044 EB.

Investissement Denormandie : quelle fiscalité ?

Le taux de réduction d’un investissement locatif Denormadie dépend de la durée d’engagement de location :

• Pour une durée de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix de revient du bien.
• Pour une durée de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix de revient du bien.
• Pour une durée de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix de revient du bien.

Le prix de revient d’un logement correspond à : son prix d’achat + le coût des travaux + la rémunération du notaire + les droits d'enregistrement + la taxe de publicité foncière + les éventuels frais d’agence.

Zoom sur les avantages fiscaux octroyés par le dispositif Denormandie dans notre article.