Prêt in fine : fonctionnement et avantages

Quel est le principe d'un prêt in fine : définition

Le prêt in fine est un type de crédit immobilier qui dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Le capital se rembourse à la toute fin du prêt, en une seule fois. Les intérêts d’emprunt se remboursent quant à eux au fur et à mesure, tout au long de la durée de vie du prêt.

Comment obtenir un prêt in fine ?

Le crédit in fine est un type de prêt qui s’adresse plutôt à des profils d’emprunteurs qui ont un projet d’investissement locatif :

• Pendant la durée du prêt, le coût du crédit peut être couvert par le régime fiscal pour lequel vous aurez opté (abattement forfaitaire ou déduction des charges réelles de vos revenus locatifs).
• Le crédit in fine est intéressant pour les investisseurs fortement imposés, qui cherchent à réduire leurs impôts.

Pour souscrire un prêt in fine, il est important d’avoir une situation financière solide, et de pouvoir justifier d’une importante capacité de remboursement, dans la mesure où le remboursement du capital se fait en une seule fois. Les conditions d’obtention sont ainsi plus exigeantes que sur un prêt amortissable classique, puisque l’établissement prêteur doit s’assurer que vous serez capable de rembourser l’intégralité du capital à l’issue du prêt.

Comment rembourser un prêt in fine ?

Le remboursement d’un crédit in fine fonctionne de la manière suivante :

• Vous payez chaque mois les intérêts d’emprunt, ainsi que l’assurance de votre prêt immobilier.
• A la dernière échéance du prêt, vous remboursez intégralement le capital emprunté.

Pour assurer le remboursement du prêt in fine, deux options principales sont envisagées : le nantissement et l’hypothèque. Nous passerons en revue les caractéristiques de ces deux possibilités plus loin au cours de cet article.

Quelle différence entre un prêt amortissable et un emprunt in fine ?

Le crédit amortissable est le type de prêt le plus courant. Ses mensualités se composent, pendant toute la durée de vie de l’emprunt :

• D’une part d’intérêts : ils sont dégressifs avec le temps. En début de prêt, les intérêts représentent la plus grosse partie de la mensualité.
• D’une part de capital : au fur et à mesure du remboursement, la tendance s’inverse, et en fin de prêt, c’est la part de capital remboursé qui représente la plus grosse part de l’échéance.

Nous vous donnons toutes les informations pour comprendre le tableau d’amortissement d’un prêt dans notre article.

Quelles sont les deux options de financement pour un prêt in fine ?

L’octroi d’un emprunt in fine représente un risque plus important pour un établissement bancaire que celui d’un crédit amortissable classique, où le capital emprunté est remboursé au fur et à mesure. Des garanties supplémentaires sont donc attendues. Il peut s’agir d’un nantissement, ou d’une prise d’hypothèque sur un bien immobilier.

Crédit in fine : l’option du nantissement

Le nantissement consiste à apporter en garantie de votre crédit in fine une somme d’argent, qui restera bloquée jusqu’à la fin de votre remboursement. Parallèlement, un contrat est signé permettant à la banque de saisir les fonds sur le contrat en cas d’impayé

La somme utilisée comme nantissement peut prendre diverses formes : contrat d’assurance vie, portefeuille d’actions, plan d’épargne salariale, etc.

Deux scénarios sont envisageables :

• Le placement unique : vous avez déjà un (ou plusieurs) placement(s) via lesquels vous disposez déjà de 100 % du capital emprunté ? Si vous utilisez cette épargne comme nantissement de votre prêt in fine, elle restera bloquée jusqu’à la dernière échéance de votre crédit, ce qui permet de continuer à percevoir les intérêts de ce placement
• Le placement régulier : sans dire que vous ayez déjà l’équivalent de 100 % de votre capital emprunté d’ores et déjà placé sur des produits d’épargne, vous pouvez dédier un compte épargne, ou un contrat d’assurance vie à votre nantissement, et vous engager à y faire des versements réguliers. De cette manière, l’établissement prêteur a l’assurance que vous aurez les fonds pour rembourser la totalité du capital une fois la dernière échéance arrivée. Le montant du premier versement sur ce compte dédié au nantissement se négocie avec le prêteur : en général de l’ordre de 30 % du capital du prêt.
• Le placement est bloqué pendant toute la durée du prêt : il est impossible d’y toucher sans l’accord de la banque tant que l’épargne ne dépasse pas le montant du capital du prêt.

Le cas de l’hypothèque dans le cadre d’un prêt in fine

Moins courante que le nantissement, l’hypothèque est également une option pour garantir un emprunt in fine. Le principe est le suivant :

• L’établissement prêteur prend une hypothèque sur le bien : concrètement, en cas d’impayés, le bien pourra être saisi pour rembourser votre dette.
• L’hypothèque peut porter sur le bien que vous achetez avec le prêt in fine, ou sur un autre bien dont vous êtes déjà propriétaire.

Quelles sont les différentes garanties envisageables pour couvrir votre crédit immobilier ? On fait le tour de la question dans notre article.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Les crédits in fine ont des points forts, comme des limites, qu’il est important de connaître avant de souscrire le prêt.

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Les atouts de l’emprunt in fine sont les suivants :

• Vous ne remboursez que les intérêts, pendant toute la durée du prêt : le coût des mensualités (avant la dernière échéance) est donc plus léger que sur un prêt amortissable.
• Dans le cadre d’un investissement locatif, le poids du crédit peut être limité, voire nul, jusqu’à la dernière échéance : en choisissant le régime réel, vous pouvez en effet déduire les intérêts et l’assurance emprunteur de vos revenus fonciers.
• Tant que le capital n’est pas remboursé (à la dernière échéance donc), le bien immobilier ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce n’est pas le cas avec un prêt amortissable classique.
• L’argent placé pour le nantissement du prêt in fine fructifie pendant toute la durée du crédit.
• L’intérêt du prêt in fine dépend principalement de la situation fiscale de l’emprunteur.

Quels sont les inconvénients du prêt in fine ?

Bien que l’emprunt in fine ne manque pas d’avantages, il n’est pas non plus dénué de points faibles :

• Les intérêts sont plus élevés que sur un prêt amortissable traditionnel : les intérêts se calculent sur le capital restant dû. A taux d’intérêt équivalent à celui d’un prêt amortissable, le poids des intérêts d’un prêt in fine est donc plus lourd puisque le capital restant dû ne diminue pas en cours d’emprunt.
• Le taux d’intérêt d’un prêt in fine est souvent plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique.
• Le prêt in fine ne correspond pas à tous les profils d’emprunteurs : pour souscrire un prêt in fine, il est souvent demandé d’avoir une épargne certaine disponible, qui servira à nantir le prêt (le plus souvent équivalente à 30 % du capital emprunté).