Financer un achat revente : les spécificités

Si vous vendez votre ancien logement avant d’acheter le nouveau, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier en cours (si vous en avez un) grâce au prix de revente de votre bien. Une fois votre nouveau logement trouvé, vous pouvez mettre en place un nouveau prêt immobilier amortissable classique, complété de prêts réglementés si les conditions sont réunies. Votre apport est alors constitué du solde du prix de vente de votre ancien logement.

Financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien est également possible :

Première solution : vous souscrivez un seul prêt immobilier égal au montant global nécessaire pour financer votre nouvelle acquisition immobilière. Lorsque vous revendez votre ancien logement, vous remboursez votre ancien prêt en cours (si vous en avez un) et, avec le solde du prix de vente, vous remboursez par anticipation une partie du prêt immobilier sur votre nouveau logement (le plus souvent avec indemnités de remboursement anticipé, sauf causes d’exonération légale ou négociation commerciale).
A noter : dans ce cas de figure, vous devrez généralement assumer temporairement la mensualité de votre ancien prêt en cours et celle de votre nouveau prêt (si vous n'avez pas négocié ou obtenu de différé d'amortissement sur votre nouveau prêt).

Seconde solution : vous souscrivez un prêt relais. Ce prêt permet d’anticiper sur le produit de la vente de votre ancien logement et sert d’apport pour votre nouvelle acquisition immobilière. Le prêt relais peut être complété, si nécessaire, par un nouveau prêt immobilier amortissable classique et des prêts réglementés.

Le prêt relais : comment ça marche ?

Le montant du prêt relais est le plus souvent compris entre 50 % et 80 % de la valeur d’expertise de votre ancien logement (après déduction des prêts immobiliers en cours à rembourser). Ce montant est généralement dans le haut de la fourchette (autour de 70 % - 80%) lorsque vous avez déjà signé une promesse ou un compromis de vente sur votre ancien logement car, dans ce cas, vous connaissez en principe son prix de vente ainsi que la date de la vente effective. D’autres critères influent également sur le montant du prêt relais (selon qu’il s’agit d’un bien immobilier neuf ou ancien, par exemple).

La durée d’un crédit relais peut varier selon les établissements de crédits, mais elle est généralement d'un an. Elle correspond au délai imparti pour revendre votre ancien logement.

Lors de la souscription de votre prêt relais, vous pouvez choisir de payer les intérêts du prêt relais chaque mois. Le montant à rembourser, à la revente de votre ancien logement, est alors limité au montant de l’avance faite par le prêt relais. Attention, dans ce cas, assurez-vous que votre budget permet le remboursement des mensualités de l’ancien prêt (s’il y en a un), du nouveau prêt immobilier amortissable classique et des intérêts du prêt relais.

Pour alléger vos charges mensuelles tant que votre ancien logement n’est pas revendu, il peut être intéressant de payer les intérêts du prêt relais en différé, c’est-à-dire en une seule fois au moment de la revente, en même temps que le remboursement du capital emprunté. Comme les intérêts sont capitalisés, cette solution augmente toutefois le coût total du crédit relais.

Enfin, lorsque vous vendez votre ancien logement, vous remboursez intégralement votre prêt relais, sans pénalité. S’il vous reste des fonds (ce qui devrait être le cas si vous avez vendu votre ancien logement à sa valeur d’estimation), vous pouvez rembourser par anticipation une partie de votre crédit immobilier complémentaire et réduire ainsi son coût total.

A noter : si votre budget ne vous permet pas de cumuler les mensualités de votre ancien prêt avec celles liées au financement de votre nouveau logement, vous pouvez, dans certains cas, demander un prêt relais plus important qui vous permet de solder immédiatement votre ancien prêt (on parle dans ce cas de prêt relais avec rachat d’encours). Ce prêt complémentaire est remboursé par anticipation lors de la revente de votre ancien logement.

Quels prêts réglementés pour un achat-revente ?

En complément ou en remplacement de votre prêt immobilier classique ou de votre prêt relais, vous pouvez bénéficier, si les conditions (notamment de ressources) sont réunies, de prêts immobiliers réglementés avantageux : le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt d’épargne logement etc.

Pour aller plus loin :

• Achat immobilier : comment se lancer ? 
• Le prêt relais, pour quoi faire ?