Estimer la valeur d’un bien immobilier sans se tromper
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Surévaluer le logement que vous mettez en vente, c’est prendre le risque de ne pas trouver d’acheteur et d’être, ensuite, contraint de le brader ! A contrario, sous-évaluer son bien présente aussi un risque fiscal, celui de percevoir une somme d’argent inférieure à la valeur réelle de son bien. Internet, agents immobiliers, notaires ou experts : toutes les pistes pour évaluer au plus juste la valeur de votre bien.
Des aides à l’évaluation sur Internet
Si votre projet immobilier est encore lointain, vous pouvez obtenir une estimation de la valeur de votre bien sur Internet. En effet, de nombreux sites vous proposent gratuitement cette prestation.
Vous pouvez aussi accéder, non pas à des estimations, mais à des références de transactions. Moyennant 10 €, le site paris.notaires.fr (rubrique Immo Notaire Argus) vous procure ces renseignements pour l’Île-de-France.
La base Patrim, récemment ouverte au public par l’administration fiscale, fournit quant à elle, gratuitement, des données sur l’ensemble du territoire (excepté l’Alsace, la Moselle et Mayotte).
L’agent immobilier, un acteur clé pour fixer un prix de vente
Pour obtenir une estimation fiable, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier.
Avant sa venue, pensez à réunir les documents suivants : titre de propriété, règlement de propriété et derniers procès-verbaux d’assemblée générale, si vous êtes en copropriété…
Vous recevrez, gratuitement et sans engagement, une estimation écrite. Elle est souvent étayée d’exemples de biens vendus récemment dans votre secteur.
Cependant, afin d’être certain de la valeur estimée de votre bien, il est conseillé de rencontrer deux à trois professionnels avant de fixer définitivement votre prix !
À noter : dans l’Ouest de la France (Bretagne…), les études notariales ont souvent un service de « transactions immobilières ». Vous pouvez, dans ce cas, faire évaluer votre bien par un notaire.
Un expert immobilier pour les ventes complexes ou sujettes à contentieux
Pour les ventes complexes (vente d’une quote-part d’indivision, par exemple) ou potentiellement contentieuses (divorce, succession…) mieux vaut passer par un expert immobilier qui sera plus enclin à traiter les cas à tendance litigieuse.
À partir des informations dont ce dernier dispose (documents juridiques que vous lui aurez fournis, renseignements pris auprès du syndic ou du service urbanisme de la mairie), il estimera votre bien en appliquant plusieurs méthodes.
Généralement, l’expert se réfère aux prix des transactions réalisées dans le secteur (méthode dite « par comparaison ») et au rendement locatif théorique du bien (méthode dite « par le rendement »).
A noter : faire expertiser son bien à un coût.
Pour un appartement ou une maison de 100 m² par exemple, une expertise revient à 1 000 € environ.
Elle a une véritable valeur en cas de contestation car l’expert engage sa responsabilité. Le cas échéant (en cas de redressement fiscal, par exemple), il pourra vous assister lors de vos rendez-vous avec les services des impôts.
Pour aller plus loin :
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
