Impacts de la loi Alur dans la location et la vente immobilière
Sommaire
La loi ALUR pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové a apporté de nombreux changements dans le secteur immobilier. En particulier, elle a presque calqué le régime des locations meublées sur celui des locations nues, régies par la loi du 6 juillet 1989. Pour les transactions immobilières, la loi ALUR apporte également des modifications majeures notamment au niveau de la promesse de vente et des copropriétés. Le tour d'horizon complet de la loi Alur en vigueur depuis près de 10 ans.
Qu'est-ce que la loi Alur du 24 mars 2014 sur le logement ?
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a profondément modifié l'immobilier en France.
Ses 177 articles modifient les règles relatives à la vente immobilière, à la location de logements et à la copropriété.
La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, apporte des modifications supplémentaires au bail de location meublée.
Compte tenu de la profusion de nouveaux dispositifs et règles, certaines autres modifications ont vu le jour depuis 2014, dans le secteur immobilier !
Quel est le but de la loi alur ?
Les objectifs affichés par le gouvernement sont :
- faciliter la régulation des marchés immobiliers,
- encadrer les pratiques abusives,
- favoriser l’accès au logement des ménages,
- développer l’innovation et la transparence.
La loi Alur et la vente de biens immobiliers
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, le propriétaire vendeur a une obligations d'information renforcée envers l'acquéreur potentiel. Il doit fournir de nombreux éléments avant même de signer la promesse de vente
- le titre de propriété du vendeur (et son dernier avis d'imposition foncière) ;
- les éléments relatifs à son identité ;
- les preuves des travaux réalisés (autorisations, factures)
- certificat loi Carrez ;
- Dossier de diagnostic technique (DDT) avec notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l’état relatif à l’amiante, aux parasites et à l'installation gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans.
- règlement de copropriété et état descriptif de division
- montant des charges courantes et des charges hors budget sur les deux derniers exercices ainsi que l'état global des impayés
- carnet d'entretien de l'immeuble
La loi Alur précise que si l'un des documents n'est pas annexé à l’acte notifié, le délai de rétractation ne commence à courir qu'à compter de la réception des documents par l'acquéreur.
La loi Alur et la location de logements
Les changements apportés par la loi Alur à la location
Les relations entre locataire et propriétaire sont plus encadrées par différents points :
- Mise en place d'un modèle de bail à suivre obligatoirement, pour le bail d'habitation en location nue et en location meublée.
- Une liste des pièces justificatives exigibles dans un dossier de candidat locataire est édictée. Les propriétaires ne peuvent plus demander notamment les relevés de comptes bancaires des locataires !
- Réduction du préavis en location nue : de 3 mois, le préavis du locataire est ramené à 1 mois en zone tendue.
- Prolongation de la trêve hivernale de 15 jours jusqu'au 31 mars, pendant laquelle le locataire ne peut être expulsé.
- Lorsque le bailleur donne congé pour reprendre le logement à l'issue du bail, il doit indiquer le nom du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur.
- Plafonnement des frais d'agence immobilière pour la mise en location (selon les zones, entre 8 et 12 € / m2) et la réalisation d'un état des lieux (3€ / m2).
- Plafonnement du montant du dépôt de garantie versé par le locataire à 1 mois de loyer hors charges en location nue.
Le bail de location meublée depuis les lois Alur et Macron
Avant de mettre un bien en location, le bailleur se pose la question de louer un logement vide ou meublé ! La location meublée offre un loyer plus avantageux et un bail d'une durée plus courte. Voici les principales différences entre location meublée et location nue :
- La durée du bail : 3 ans minimum en location nue, 1 an pour une location meublée (9 mois si le locataire est étudiant, 1 à 10 mois pou run bail mobilité).
- Le montant du dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum en location nue, 2 mois de loyer hors charge maximum pour un meublé. Attention, il est interdit de demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité.
- Le versement des charges locatives : dans une location vide, les charges locatives se paient par provision, avec une régularisation annuelle. En meublé, il est également possible de fonctionner avec un paiement des charges au forfait.
- L’imposition des loyers : revenus fonciers en location nue, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée.
- La fin du bail à l'initiative du locataire : un délai de préavis de 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue depuis la loi Alur) versus 1 mois pour une location meublée.
- La fin du bail à l'initiative du propriétaire à l'échéance du bail : le délai de préavis est d’au moins 6 mois dans le cas d’une location vide et d’au moins 3 mois dans le cas d’une location meublée.
Obligation de suivre un modèle de bail
Désormais, les propriétaires de meublés constituant la résidence principale du locataire doivent :
- annexer au bail une notice d’information sur les droits et devoirs des parties ;
- annexer un état des lieux type avec l’ensemble des équipements et un descriptif du mobilier ;
- annexer une notice explicative sur les voies de conciliation et de recours en cas de litiges ;
- fournir les mêmes diagnostics immobiliers que pour la location nue ;
- respecter l’encadrement des loyers en zone tendue.
Un mobilier minimum requis
Depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé comporte au moins les équipements suivants :
- un lit avec une couette ou une couverture,
- une occultation au moins dans les chambres (volets ou rideaux),
- des plaques de cuisson, un frigo, un congélateur (ou un compartiment congélation dans le frigo), un four (ou un micro-ondes),
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
- une table, des chaises, des étagères, des luminaires ainsi que de l’équipement d’entretien
S’il manque l’un de ces éléments, le logement sera considéré comme vide (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Comment fonctionne l'encadrement des loyers prévu par la loi Alur ?
Le texte de la loi Alur apporte une première pierre à l'encadrement des loyers dans certaines communes. Les villes de Paris et Lille profitent de l'ouverture pour plafonner les loyers et se voient attaquer en justice par des propriétaires. La loi ELAN de 2018 organise une expérimentation, prolongée par la loi 3DS jusqu'en 2026...
Pour fixer le prix de son loyer, les propriétaires des communes concernées doivent appliquer un loyer de référence ou un loyer de référence majoré, selon le type de bien et sa localisation.
Les meublés touristiques très encadrés depuis la loi Alur
Soyez vigilant si vous envisagez de louer, de manière répétée, pour de courtes durées (nuit, week-end, semaine…) à des touristes. Cela est considéré comme un changement d’usage de l’immeuble :
- Lorsque le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou en première couronne parisienne, la loi Alur (art 16) précise qu’il est possible de demander une autorisation temporaire de changement d’usage en mairie.
- Cette règle n’est pas applicable si le logement constitue la résidence principale du loueur.
Les dispositions de la loi Alur clarifient une situation jusqu’alors confuse : vous pouvez désormais louer votre résidence principale à des touristes, dans la limite de 4 mois dans l’année (120 jours), sans aucune formalité préalable.
La loi Alur et la copropriété
Plusieurs mesures concernent la copropriété et intéresseront donc les nouveaux propriétaires.
Obligation d'un fonds travaux
La loi Alur impose la création d'un fonds travaux pour organiser l'entretien des immeubles. Les travaux de rénovation énergétique notamment sont ainsi provisionnés année après année, dans un fonds dédié.
Réalisation d'un diagnostic copropriété
Ce diagnostic technique global (DTG) doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Toutefois, il n'est pas obligatoire pour les copropriétés existantes !
Obligation d'assurance du propriétaire
Les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires ont l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile qu'ils soient propriétaire occupant ou non, dans les immeubles collectifs.
Obligation du syndic
Plusieurs mesures concernent également le contrat de syndic, ses honoraires, les pièces justificatives des charges de copropriété, l'information de tous les occupants de l'immeuble ou encore l'obligation d'inscrire la copropriété sur un registre national des copropriétés.
Un résumé de la loi Alur ?
| Location | Vente | Copropriété |
| Plafonnement des frais d'agence immobilière pour la mise en location et l'état des lieux | Devoir d'information du propriétaire | Assurance responsabilité civile |
| Possibilité de prévoir des charges locatives forfaitaires en location meublée | Dossier de diagnostic technique | Contrat de syndic |
| Liste des charges locatives | Documents relatifs à la copropriété | Mise en concurrence |
| Réduction du délai de préavis donné par locataire en zone tendue (location nue) | Diagnostic technique global (DTG) | |
| Plafonnement du montant du loyer en zone tendue | Fonds travaux |
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
