Dispositifs d'exonération
Toutes vos questions
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Les dépenses de travaux qui ont déjà été prises en compte pour déterminer votre impôt sur le revenu, comme par exemple des travaux dans le cadre de la loi Malraux, ne peuvent pas majorer votre prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. C’est notamment le cas des dépenses déductibles des revenus fonciers et de celles bénéficiant d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.
Qu'est-ce que le Dispositif Malraux ?
Définition du Dispositif Malraux : le dispositif Malraux est une loi de défiscalisation visant la réhabilitation des centres historiques par la rénovation des bâtiments anciens. Les investisseurs immobiliers qui permettent la réhabilitation de biens dans des secteurs sauvegardés (définis selon des critères fixés par la loi) peuvent bénéficier de réductions d’impôts sur le montant des travaux réalisés, plafonnées à 100 000 euros par an.
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Exonération de taxe d’habitation : n’oubliez pas d’adapter vos mensualités
Si vous faites partie des 80 % de ménages exonérés de taxe d’habitation en 2020 et que vous avez opté pour la mensualisation de vos impôts locaux, il faut penser à résilier cette option.
Pour que cette résiliation soit effective en janvier 2020, cette démarche doit être entreprise avant le 16 décembre 2019.
Même exonéré de taxe d’habitation, vous continuerez de payer la contribution audiovisuelle. Elle devrait s’élever à 138 € en 2020 (139 € en 2019). Si vous souhaitez continuer à la payer de manière étalée, ne résiliez pas la mensualisation mais contentez-vous simplement d’adapter le montant de vos mensualités.
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Investissement Pinel : vous avez un an pour trouver votre premier locataire
Pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel, le logement doit être donné en location nue dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Depuis le 1er janvier 2015 ; date à laquelle le dispositif Pinel a remplacé son prédécesseur le Duflot, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt en louant à un proche (parent ou enfant) dès lors que celui-ci n’appartient pas à votre foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources.
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Plus-values immobilières : comment sont imposés les non-résidents ?
La loi de finances pour 2019 a assoupli la taxation immobilière des non-résidents.
Depuis le 1er janvier 2019, ceux qui vendent leur ancienne résidence principale située en France bénéficient de la même exonération sur les plus-values que les résidents dès lors que :
- la vente est réalisée au plus tard le 31 décembre suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ;
- le logement n’a pas été mis à la disposition de tiers, à titre onéreux ou gratuit, pendant ce laps de temps ;
- le nouveau pays de résidence du vendeur n’est pas un paradis fiscal.
Le second avantage vise les non-résidents qui vendent un bien situé en France, autre que leur résidence principale.
Ils bénéficient d’une exonération de la plus-value taxable à hauteur de 150 000 euros par époux.
Jusqu’à présent, ils avaient cinq ans à compter du transfert de leur domicile fiscal hors de France pour bénéficier de cette disposition ; ce délai est passé à dix ans.
A noter : un même contribuable ne peut pas cumuler ces deux dispositifs d’exonération.
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Les logements économes en énergie ne bénéficient plus d’une exonération de taxe foncière
Les logements neufs titulaires du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation) achevés après le 1er janvier 2009 bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant cinq ans.
Ce label est devenu obsolète : il n’est plus délivré aux logements neufs dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2013. Ces logements, soumis à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), ne peuvent pas prétendre à l’exonération de taxe foncière en faveur des logements économes en énergie.
Même si des labels validant les logements faisant mieux que la RT 2012 ont été lancés en mars 2017 par l’association Effinergie (Effinergie 2017, Bepos Effinergie et Bepos°+ Effinergie), ils n’ouvrent droit, pour le moment, à aucun avantage fiscal.
Label BBC (bâtiment basse consommation) : en vigueur jusqu’au 1er janvier 2013, il certifiait les biens dont la consommation énergétique était supérieure à la réglementation thermique en vigueur, la RT 2005.
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En tant que propriétaire, usufruitier, ou fiduciaire d’un immeuble bâti au 1er janvier de l'année d'imposition, vous devrez acquitter cette taxe en fin d'année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires de 2, 10, 15, 20, 25 ou 30 ans. Vous trouverez toutes les informations utiles iciL'avis d'imposition de la taxe d'habitation
Au cours du dernier trimestre de l'année, vous recevez un avis d'imposition comprenant :
- les éléments servant de base au calcul de l'impôt,
- le montant à payer,
- la date limite de paiement,
- les moyens de paiement que vous pouvez utiliser.
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Le montant de la taxe d'habitation est déterminé en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Les locaux et personnes imposables sont fonctions du lieu habité au 01er janvier, et les éventuelles exonérations, abattements et dégrèvements sont calculés en fonction des revenus.
Le montant de la taxe d'habitation est égal à un pourcentage (fixé par la commune ou l'administration) appliqué sur la valeur locative nette.
La valeur locative nette est égale à la valeur locative cadastrale du local moins des abattements obligatoires s'il s'agit de votre résidence principale (pour charges de famille) ou facultatifs (en fonction du revenu, d'un handicap ou d'une invalidité…). Vous pouvez faire une rapide simulation de votre taxe d'habitation en décryptant son mode de calcul ici.Qu'est ce que la Taxe d'habitation ?
Définition de la Taxe d'habitation : la taxe d’habitation est un impôt qui repose sur chaque personne physique (le locataire ou le propriétaire occupant) disposant d’un logement. Elle s’applique à l’ensemble des logements garnis de meubles, même si le mobilier est très sommaire. Dès lors qu’un logement est assujetti à la taxe, toutes les dépendances situées à moins d’un kilomètre sont elles aussi imposables : cave, garage, chambre de service, place de stationnement, piscine, etc. Les recettes issues de la taxe d’habitation servent à financer les collectivités territoriales.
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La taxe d’ordures ménagère est due même si le logement est inoccupé
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’applique à tous les locaux assujettis à la taxe foncière. Il n’y a pas d’exonération possible, même si le propriétaire n’utilise pas le service en raison, par exemple, d’une inoccupation du logement (vente du bien, départ à l’étranger…).
Il est toutefois possible de demander une exonération ou une diminution du montant de cette taxe lorsque le logement est resté vide plus de trois mois dans l’année et que cette vacance est indépendante de la volonté du contribuable. La réclamation est à adresser au centre des Finances Publiques dont dépend le logement.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle permet aux collectivités locales de financer la collecte des déchets ménagers ou assimilés ; elle concerne tous les locaux soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
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Taxe sur les logements vacants : en communes tendues uniquement
Cette taxe, dont le montant est égal à 12,5% de la valeur locative du bien la première année de vacance et à 25 % à partir de la deuxième, s’applique dans les communes dites en situation « tendues », c’est-à-dire dans lesquelles la demande locative excède l’offre. Les communes concernées sont listées dans le décret 2013-392 du 10 mai 2013. A cette taxe s’ajoute des frais de gestion représentant 9% du montant de la taxe.
Définition taxe sur les logements vacants (TLV) : taxe applicable aux logements vacants depuis au moins un an dans les communes dans lesquelles la demande locative excède l’offre.
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Régime Malraux : les travaux réalisés ne peuvent pas contribuer à minorer la plus-value immobilière
Pour rappel, une plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat éventuellement majorés de certains frais et travaux ; excepté si les travaux ont ouvert droit à des avantages fiscaux (comme les dispositifs de rénovation Malraux ou Pinel ancien, par exemple).
Dans ce cas, les dépenses de rénovation ne peuvent pas venir s’ajouter au prix d’achat et, ainsi en minorer la base imposable.
Jusqu’à présent, les investisseurs ayant réalisé des opérations Malraux et Pinel dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover ; le prix payé chez le notaire comprend à la fois le foncier et les travaux) bénéficiaient d’une dérogation et pouvaient agréger les dépenses de rénovation au prix d’achat.
Une réponse ministérielle vient d’y mettre fin : elle précise que les dépenses de travaux ne doivent jamais être inclues dans le prix d’achat, y compris pour les opérations réalisées dans le cadre d’un contrat de VIR (réponse ministérielle n°01409, JO Sénat du 10.01.19).
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Depuis le 1er janvier 2019 les locations saisonnières non classées sont soumises à une taxe de séjour proportionnelle
En effet, depuis le début de l'année, les locations meublées non classées ou en attente de classement sont soumises à une taxe de séjour proportionnelle de 1 à 5 % du prix de la nuitée. Ce sont les communes qui, par délibération du conseil municipal, décident d’instituer cette taxe et en fixent le montant.
Jusqu’à présent, le prix de la taxe pour les logements non classés était très faible puisqu’il était similaire à celui des hôtels et meublés de tourisme une étoile (au maximum, 0,80 € par jour et par personne en 2019).
Un tarif bien inférieur aux plafonds de 3 € et 2,30 € applicable, par exemple, aux meublés classés 5 et 4 étoiles.
Le nouveau mode de calcul permet de revaloriser sensiblement le montant de la taxe des meublés non classés. Ce qui va mettre fin à un déséquilibre : souvent présentés sur des plateformes type Airbnb ou Abritel, ils affichent en effet, des prestations - et des tarifs - élevés.
Pour éviter la revalorisation de la taxe de séjour les propriétaires peuvent faire classer leur meublé.
Pour cela, ils doivent faire appel à un organisme évaluateur accrédité ou agréé figurant sur le site internet d’Atout France (classement.atout-france.fr).
Le classement leur permettra d’indiquer le niveau de confort du bien (de 1 à 5 étoiles) et leur donnera accès à des avantages fiscaux spécifiques. Ainsi, l’abattement forfaitaire applicable aux meublés classés soumis au régime « micro BIC » est porté à 71 % au lieu de 50 %.
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L’investissement Pinel : un dispositif réservé aux zones où la demande locative est forte
Les investissements immobiliers réalisés dans les zones B2 et C (communes moyennes, périurbaines et rurales) sont exclus de l’avantage fiscal Pinel depuis le 1er janvier 2018.
Le bénéfice de la réduction d’impôt avait été maintenu, à titre transitoire, pour les acquisitions de logements réalisées jusqu’au 31 décembre 2018 à condition que la demande de permis de construire avait été déposée, au plus tard, le 31 décembre 2017. La loi de finance pour 2019 a porté le bénéfice de cette mesure transitoire du 31 décembre 2017 au 15 mars 2019.
A noter : les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD, communes connaissant une fragilité économique et démographique suite à la fermeture d’un site de l’armée) sont éligibles au Pinel quelle que soit leur zone géographique.
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Achat de parts de SCPI : les frais dépendent de la forme juridique de la société
Les frais inhérents à l’achat de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) dépendent de la forme juridique de la société.
Si elle est à capital fixe, l’investisseur doit s’acquitter d’une commission de souscription qui est comprise dans la prix d’achat lors de l’achat de parts sur le marché primaire (au moment de la création de la société ou à l’occasion d’une augmentation de capital).
Sur le marché secondaire (marché des parts d’occasion), il doit payer 5 % de droits d’enregistrement au Trésor Public.
Lors de l’acquisition de parts de SCPI à capitale variable, l’investisseur doit verser une commission de souscription comprise dans le prix d’achat.
Définition SCPI (société civile placements immobiliers) : aussi appelée « pierre papier », la SCPI a vocation à se constituer un patrimoine immobilier diversifié et à percevoir des loyers qui sont redistribués aux porteurs de parts.
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IFI : on peut déduire l’indemnité « handicap » en cas d’achat immobilier
Les bénéficiaires d’une indemnité « handicap » versée, sous forme de capital, en réparation de dommages corporels liés à un accident ou une maladie et qui ont investi tout ou partie de cette somme dans un bien immobilier en 2018 peuvent la déduire de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ils doivent, pour cela, déduire de l’actif imposable que représentent ces biens immobiliers à l’IFI, le montant actualisé de la somme ainsi perçue.
Cette précision a été apportée par une récente réponse ministérielle (rep. min. n°8489, JOAN du 18.09.18). Pour rappel, cette disposition s’appliquait déjà en matière d’impôt sur la fortune (ISF) mais rien n’avait été prévu pour l’IFI.
Définition de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : il remplace l’impôt sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 ; seuls les actifs immobiliers y sont éligibles.
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Pinel : les conditions à respecter pour louer à un proche
La loi permet aux investisseurs qui réalisent une opération Pinel de bénéficier de cette réduction d’impôt -qui peut atteindre 63000€ sur 12 ans- en louant à un enfant ou un parent. Pour valider le bénéfice de l’avantage fiscal, l’administration vérifie le respect de trois conditions : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur, ses ressources doivent respecter les plafonds exigés par le dispositif Pinel et, enfin, le versement du loyer doit être effectif. Le fait que les seuls revenus de l’occupant proviennent d‘une pension versée par l’investisseur, ne remet pas en cause l’avantage fiscal.
Dispositif Pinel : réduction d’impôt accordée en contrepartie de l’achat d’un logement neuf, à réhabiliter ou d’un local à transformer en habitation et d’un engagement locatif d’au moins six ans.
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SCPI Pinel et avantage fiscal
En achetant des parts de SCPI fiscales Pinel, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal sur 100 % de votre investissement contre 95 % seulement avec les SCPI Duflot.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Définition de la Société civile de placement immobilier (SCPI) : société qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (habitation ou bureaux). Société civile pouvant faire appel à l’épargne public, elle permet de bénéficier des avantages d’une gestion professionnelle, même pour un faible investissement unitaire.
Qu'est-ce que le Dispositif Pinel ?
Définition du Dispositif Pinel : le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation visant la relance de la construction de logements neufs, permettant ainsi d’offrir un parc de logements locatifs décents au plus grand nombre. Le dispositif Pinel s’adresse donc aux particuliers, désireux d’investir tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes : acquérir un bien neuf à la condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans selon un loyer maximum fixé en fonction de plusieurs critères (zone géographique, surface du logement…). La réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée d’engagement : respectivement 12, 18 ou 21% du montant de l’acquisition.
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L’investisseur en Pinel doit joindre des documents à sa déclaration de revenus
Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, vous avez un certain nombre de justificatifs à fournir au fisc.
Vous devez vous engager par écrit à louer le logement pendant une durée minimale initiale de six ou neuf ans. Vous devez aussi joindre à votre déclaration de revenus une note rédigée conformément au modèle établi par le fisc (il figure BOI LETTRE-00013 ou déclaration 2044 EB).
Elle mentionne, notamment, votre nom et votre adresse, l’adresse du logement loué, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de première location ainsi que le montant du loyer mensuel, hors charges. Une copie du bail et l’avis d’imposition (ou de non-imposition) du locataire doivent aussi être fournie.
A noter : en cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement locatif, vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail.
Dispositif Pinel : réduction d’impôt accordée au contribuable qui investit dans un logement neuf (ou à réhabiliter) et qui s’engage à le louer pendant, au moins, six ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
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La défiscalisation loi Pinel et le plafonnement global
J’envisage de réaliser un investissement locatif sous le régime Pinel. J’ai entendu dire que la réduction d’impôt dont j’allais bénéficier entrait dans le plafonnement global de mes avantages fiscaux. De quoi s’agit-il exactement ?
Avec le plafonnement des niches fiscales (avantages fiscaux), les pouvoirs publics souhaitent limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, chaque année, dans le calcul de votre impôt sur le revenu. Les avantages visés peuvent prendre la forme d’une réduction d’impôt, d’un crédit d’impôt ou encore d’une déduction de votre revenu imposable.
Sont ainsi concernés les avantages accordés en contrepartie d’un investissement locatif Pinel, de l’emploi d’un salarié à domicile, ou encore de la réalisation de travaux d’économie d’énergie. En revanche, n’entrent pas dans le plafonnement les avantages liés à des dispositifs de droit commun, comme la possibilité d’imputer un déficit foncier sur son revenu global. Les réductions d’impôt obtenues dans le cadre de la loi Malraux ou « Monuments historiques » ne sont pas non plus visées par le plafonnement des niches fiscales.
Pour les revenus 2015, le total des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier est limité à 10 000 €. Un seuil porté à 18 000 € si vous avez réalisé des investissements en outre-mer ou dans des Sofica.
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La loi Pinel et l'investissement dans l'ancien
Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en investissant dans un logement ne satisfaisant pas aux critères de décence et de performance technique ou dans un local (boutique, grange, usine…) destiné à être transformé en logement.
L’investissement Pinel dans l’ancien peut être réalisé en direct (vous achetez vous-même le bien à rénover ou à transformer) ou via un opérateur spécialisé.+ ‒ -
La « flat tax », un prélèvement sur tous les revenus financiers
La loi de finances pour 2018 (article 28) a créé une « flat tax » ou prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 %, englobant l’impôt sur le revenu (IR) à 12,8% et les prélèvements sociaux à 17,2%.
Cette « flat tax » pèse sur une grande partie des revenus tirés de placements financiers, notamment les comptes et plans d’épargne logement (PEL ou CEL) ouverts à compter du 1er janvier 2018.
Ceux ouverts avant cette date ne seront concernés qu’après une période de 12 ans.
A noter : si vous êtes dans les premières tranches d’imposition à l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez avoir intérêt à opter pour une imposition au barème progressif de l’IR plutôt qu’au PFU.
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La taxe Apparu : contre les loyers jugés trop élevés
L’article 234 du Code général des impôts a institué une taxe dite « taxe Apparu » du nom du ministre du Logement de l’époque.
Elle vise les logements de petite taille (surface inférieure ou égale à 14 m²) situés dans les zones tendues (Paris, Île-de-France et grandes métropoles régionales), dont le loyer excède un plafond revalorisé annuellement. Il a été fixé, pour 2018, à 41,95€ hors charges par m² et par mois. Le taux de la taxe varie entre 10 et 40% en fonction de l’écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence.
Écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer plafond
Taux de la taxe
< 15%
10 %
Compris entre 15 et 29%
18 %
Compris entre 30 et 54%
25 %
Compris entre 55 et 89%
33 %
>= 90%
40 %
Source : Bofip (BOI-RFPI-CTRL-10-20180126)
Exemple : pour échapper à la taxe Apparu, un studio parisien de 10 m² doit être loué, au maximum, 419,50€ par mois en 2018.
S’il est loué 700 €, le loyer est supérieur de 66,8% au plafond de déclenchement de la taxe [(700 -419,5)/419,5 X 100]. Le bailleur devra donc payer 2 772 € au titre de la taxe Apparu [(700 X 12) X 33/100].
DEFINITION Taxe Apparu : aussi appelée « taxe sur les micro-logements », taxe qui s’applique aux logements de moins 14 m², dont le montant excède un plafond revalorisé annuellement.
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2017 : Les loueurs en meublé saisonnier assujettis aux cotisations sociales
Définition cotisations sociales : ensemble des charges, proportionnelles ou forfaitaires, pesant sur les salaires et servant à financer les différents organismes en charge de la protection sociale.
A partir de 2017, les particuliers louant des meublés pour de courtes durées (locations saisonnières) devront payer des cotisations sociales dès lors que leurs recettes annuelles dépassent la barre de 23 000 €. Pour les régler, ils auront le choix :
- soit s'immatriculer au régime social des indépendants (RSI),
- soit verser leurs cotisations au régime général de la Sécurité sociale
Cette disposition, qui figure à l'article 18 de la loi pour le financement de la Sécurité sociale pour 2017, ne s'applique pas aux particuliers qui louent de simples « chambres d'hôtes ».
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Imposition et location d'une partie de ma résidence principale
Si le local que vous louez constitue la résidence principale du locataire et que le loyer demandé est inférieur aux plafonds annuels fixés par l’administration fiscale (184 €/m² en Île-de-France et 135 €/m² dans les autres régions, pour 2015), vos revenus locatifs ne seront pas fiscalisés. Si vous ne remplissez pas l’ensemble de ces conditions, ils seront imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si le local loué meublé fait partie intégrante de votre résidence principale (il ne peut pas s’agir d’une dépendance située au fond du jardin, par exemple), si c’est la résidence principale du locataire et si le loyer est raisonnable vous pouvez aussi être exonéré de cotisation foncière des entreprises (CFE).
La loi de finances rectificative pour 2015 (art. 18) a étendu le bénéfice de ce dispositif à la location meublée d’une partie de sa résidence principale à des travailleurs saisonniers.
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Les revenus issus des parts de SCPI et leur imposition
Les revenus issus de vos SCPI vont être soumis au régime des revenus fonciers dans les mêmes conditions que les loyers des biens détenus en direct. A une exception près cependant : si vos revenus locatifs proviennent uniquement de parts de SCPI, vous ne pourrez pas bénéficier du dispositif du micro-foncier, réservé aux bailleurs percevant moins de 15 000 € de loyers annuels.
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Un loueur en meublé touristique doit payer les charges sociales s’il gagne plus de 23 000 euros par an
Depuis 2017, les propriétaires de meublés touristiques doivent s’acquitter des cotisations sociales sur leurs loyers dès lors qu’ils perçoivent plus de 23 000 € de recettes locatives dans l’année.
Cette disposition ne vise que les propriétaires qui mettent eux-mêmes leurs biens à disposition des occupants.
Ceux qui confient la gestion locative à un professionnel de l’immobilier, titulaire d’un mandat de gestion et soumis à la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970 sont pas concernés.
Dans ce cas, ces loyers doivent être inscrits dans la déclaration de revenus afin d’être soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ces précisions figurent dans une récente réponse ministérielle (question n°3619, JOAN du 10.07.18).
Cotisations sociales : versements obligatoires à la Sécurité Sociale, effectués par les salariés et les employeurs
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Résidence principale : la location d’une pièce meublée à un loyer raisonnable est exonérée d’impôt
La location d’une pièce ou plusieurs pièces meublées de sa résidence principale est exonérée de taxation aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lorsque le loyer est considéré comme raisonnable. Chaque année, le fisc fixe les plafonds en deçà duquel il est possible d’être exonéré. Pour 2018, ces seuils annuels, hors charges, sont de 185 € /m² en Ile-de-France et de 136 € ailleurs (Bofip BOI-BIC-CHAMP 40-20 du 07.02.18).
Pour que l’exonération soit acquise, la pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an.
Pour rappel, le propriétaire doit louer un logement qui respecte des critères de décence – volume ou surface minimale d’au moins 20 m3 ou 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m, fenêtre, éclairage… (décret n° 2002-120 du 30.1.02) – et mettre à disposition l’ameublement et les équipements nécessaires (décret n° 2015-981 du 31.7.15).
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils constituent une catégorie de l'impôt sur le revenu et font partie du revenu imposable. Cette catégorie recouvre, notamment, les loyers issus de la location meublée.
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Le démembrement des SCPI: la nue-propriété vs l'usufruit
Il est possible d’acquérir simplement la nue-propriété ou l’usufruit de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Vous devez, pour cela, vous adresser à la société de gestion. C’est elle qui fixe la répartition de valeur entre l’usufruit et la nue-propriété. Cet achat se fait sous seing privé.
Vous pouvez aussi démembrer des parts de SCPI que vous possédez déjà en pleine propriété et en donner l’usufruit ou la nue-propriété pour une durée déterminée ou viagère (jusqu’à votre décès). Dans ce cas, le démembrement doit faire l’objet d’un acte notarié.+ ‒ -
Avantage fiscal Scellier : le cas des donations et successions
La réduction d’impôt Scellier ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Le fisc tolère toutefois une exception lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
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Sous certaines conditions, la vente d’électricité photovoltaïque est exonérée d’impôts
Les revenus issus de la vente d’électricité photovoltaïque peuvent être exonérés d'impôt si l’électricité obtenue à partir de votre installation :
- n'affiche pas une puissance supérieure à trois kilowatts crête ;
- est raccordée au réseau public en deux points au plus ;
- n'est pas affectée à l'exercice d'une activité professionnelle.
Ces trois conditions doivent être cumulativement remplies. A défaut, le produit de la vente de l’électricité doit être déclarée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
A noter : seuls les particuliers peuvent bénéficier de cette exonération.
Electricité photovoltaïque : énergie renouvelable permettant de produire de l’électricité solaire par transformation d’une partie du rayonnement solaire grâce à une cellule photovoltaïque généralement disposée sur un panneau photovoltaïque.
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Locations : la garantie Visale a été élargie en 2018
La garantie Visale porte désormais sur la totalité de la durée de la location et peut prendre en charge jusqu’à 36 mois de loyers et charges impayés.
Le niveau de loyer mensuel couvert par Visale est de 800 € pour les étudiants et 1 500 € pour les salariés. Ailleurs, ces seuils sont de 600 € (étudiants) et 1 300 € (salariés).
Depuis juin 2018, la garantie Visale s’adresse à un public plus étendu qu’auparavant. Elle couvre tous les étudiants de moins de 30 ans, les salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle même s’ils sont en CDI (contrat à durée indéterminée) et les locataires relevant du régime agricole.
Visale : accordée par Action Logement au locataire, la garantie Visale prend en charge, sous certaines conditions, les loyers et charges impayés. Elle remplace la GRL (Garantie des risques locatifs) depuis le 20 janvier 2016.
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IFI : les dettes liées à l’achat d’une résidence principale sont intégralement déductibles
Contrairement à ce qui était indiqué sur la notice explicative de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les dettes liées à une résidence principale (il s’agit principalement des prêts souscrits pour l’acquérir ou y réaliser des travaux) sont bien intégralement déductibles, dans la limite de 70 % de la valeur vénale du bien (et non des dettes).
Ce qui correspond à la valeur imposable du bien moins l’abattement de 30 % autorisé par le fisc sur les résidences principales. Si, comme le mentionnait la notice explicative, vous n’avez déclaré que 70 % de vos dettes, vous avez jusqu’au 18 décembre 2018 pour corriger votre déclaration en ligne.
IFI (Impôt sur la fortune immobilière) : impôt qui remplace l’impôt sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. Seul le patrimoine immobilier du contribuable (y compris, sous certaines conditions, les droits d’usage et d’usufruit) sont taxables.
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Le calcul de la taxe sur la plus-value
L'imposition s'applique sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition Le taux d’imposition sur les plus-values immobilières est de 34,5 %. Une taxe supplémentaire s’applique toutefois depuis le 1er janvier 2013 aux plus-values supérieures à 50 000 euros. Il existe cependant des abattements en fonction de la durée de détention du bien.
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Les cas d’exonération de taxe sur la plus-value
L'exonération de la taxe sur la plus-value n'est pas systématique, il y a des cas précis d'exonération:
- Vente de la résidence principale et des dépendances,
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et qu’il remploie, dans un délai de 2 ans, le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale,
- Vente d’un droit de surélévation,
- Bien exproprié,
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement,
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros,
- Bien détenu depuis plus de 30 ans,
- Partage d’indivision conjugale ou de droit de succession et assimilés,
- Première cession d’une habitation détenue en France par un des non-résidents européens
- Cession réalisée par des retraités ou invalides de condition modeste,
- Immeubles sinistrés ( indemnité d’assurance).
- Bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social
Depuis le 1er septembre 2014, et pour favoriser le marché immobilier les terrains à bâtir sont exonérés au bout de 22 ans de détention.
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Mon locataire vient de partir et j’envisage de mettre en vente l’appartement qu’il occupait. Quelles sont les dépenses que je vais pouvoir déduire d’une éventuelle plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Vous pouvez minorer le prix de cession de certaines dépenses liées à la mise en vente de votre appartement, par exemple celles liés à la réalisation des diagnostics immobiliers. Par ailleurs, le fisc vous autorise à majorer votre prix d’acquisition des frais engagés lors de l’achat du bien ou de travaux de rénovation. Minorer le prix de vente et majorer le prix d’achat vous permet de réduire le montant de la plus-value imposable.
Le prix d’acquisition peut être majoré :
- des frais d’acquisition : ils peuvent être forfaitairement évalués à 7,5 % du prix d’achat ;
- du coût de certains travaux importants (création d’une salle de bains, aménagement des combles, agrandissement…) réalisés par une entreprise. Les « petits » travaux (changement du papier peint ou de la moquette, par exemple) sont exclus. Attention, les travaux déjà déduits dans le calcul de l’impôt sur le revenu (en créant un déficit foncier, par exemple) ne peuvent pas être pris en compte une nouvelle fois. Si vous vendez plus de cinq ans après avoir acheté le bien, vous pouvez évaluer forfaitairement les travaux à 15 % du prix d’achat sans avoir à fournir de justificatifs (factures). Cela vous permet, le cas échéant, de tenir compte de travaux que vous avez réalisé par vous-même ;
- des frais de voirie, réseaux et distribution (fréquents lors de l’achat d’un terrain à bâtir).
À noter : si vous avez réalisé une moins-value, celle-ci ne pourra pas, sauf exception, être déduite de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un autre bien immobilier.
Qu'est ce qu'une Plue-value immobilière ?
Définition de la Plus-value immobilière : la plus-value immobilière d’un bien représente l’accroissement de valeur de ce bien entre le moment où il a été acquis ou construit par son propriétaire et le moment où il est revendu par ce dernier. C’est donc la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Cette plus-value est généralement soumise à l’impôt sur les revenus selon des règles bien précises sauf s’il s’agit d’une résidence principale. Il est possible de bénéficier d’exonération qui peuvent soit être liées à la nature du bien, soit à la situation personnelle du vendeur ou encore la durée de détention du bien.
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Une yourte utilisée comme résidence principale est imposable aux impôts locaux
Le Code général des impôts (art 1380 et s.) et la doctrine administrative (BOI-IF-TBF-10-10-10) précisent que « les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure et présentant le caractère de véritables bâtiments sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ». Une jurisprudence constante du Conseil d’Etat considère que les habitations légères ou de loisirs sont « fixées à perpétuelle demeure » dès lors qu’elles sont posées ou fixées sur des socles en béton plantés au sol et qu'elles comportent des aménagements ne permettant pas de les déplacer facilement (réseaux de distribution d’eau, d’électricité, d’assainissement…). En conséquence, les yourtes affectées à la résidence principale sont taxables aux impôts fonciers. Pour la taxe d'habitation, la jurisprudence précise que sont imposables les habitations légères de loisirs meublées et affectées à l’habitation dès lors qu’elles ne sont pas susceptibles d’être déplacées à tout moment. Par conséquent, les yourtes meublées et affectées à l’habitation sont soumises à la taxe d’habitation.
Définition Yourte : considérée comme une habitation légère de loisirs, la yourte, habitation s’apparentant à une tente circulaire, d’origine asiatique, est soumise à certaines dispositions du Code de l’urbanisme.
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Le critère d’imposition d’une construction à la taxe foncière repose sur la fixation au sol « à perpétuelle demeure » du bien. Dans un arrêt du 13 avril 2016 (n° 376959), le Conseil d’État a jugé qu’une piscine en kit constitue une propriété imposable à la taxe foncière dès lors qu’elle est semi-enterrée et qu’elle ne peut donc pas être aisément déplacée sans être démolie ni détériorée.
Qu'est ce que la Taxe foncière ?
Définition de la Taxe foncière : il s’agit d’un impôt local concernant tous les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Cet impôt est calculé sur la valeur locative cadastrale. Il est payable chaque année, pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition, par les propriétaires ou les personnes qui détiennent l’usufruit de biens immobiliers.
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L'EXONÉRATION DE LA TAXE FONCIÈRE POUR UNE CONSTRUCTION NEUVE
Il est possible de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière, pendant 2 ans en règle générale, à partir du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction. En principe, l'exonération est totale sauf si la commune décide de supprimer l'exonération de la taxe pour la part qui lui revient. En revanche, la taxe foncière est due sur les propriétés non bâties (impôt sur l'acquisition de votre terrain nu, n'ayant pas été construit).
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Tous les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit (hors cas éventuels d'exonération) sont redevables de la taxe d'habitation pour leur habitation principale mais aussi pour leur résidence secondaire.
Quand est ce que je dois payer ma taxe d'habitation ?
Vous devrez payer la taxe d'habitation pour le logement occupé au 1er janvier, même si vous avez déménagé ou vendu votre logement depuis le 1er janvier.
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Si les revenus issus de vos locations meublées sont inférieurs à 32 900 € par an, vous êtes imposé au régime des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec, à la clé, un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Si les logements loués sont classés « meublés de tourisme », vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur vos loyers dès lors qu’ils n’excèdent pas 82 200 € annuels. Attention, depuis cette année, les gîtes ruraux n’ouvrent plus droit à un abattement de 71 % mais de seulement 50 % qui correspond à l’abattement de droit commun applicable aux revenus annuel n’excédant pas 32 900€ comme c’est le cas pour les locations de meublés classiques. Il y a donc un intérêt réel pour les propriétaires de gite ruraux à obtenir la classification prévue à l’article 324-1 du code du Tourisme.
Qu'est-ce que la Location touristique meublée ?
Définition de la Location touristique meublée : la location touristique d’un meublé consiste à louer un logement à une clientèle de passage, pour une durée maximale de 90 jours par locataire. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une villa, et elle se distingue d’autres types d’hébergements (hôtels, résidences de tourisme) par le fait que le meublé de tourisme est mis à la disposition exclusive du locataire. La location touristique d’un meublé peut être réalisée au choix à la journée, à la semaine ou au mois. Elle doit faire l’objet d’une déclaration en mairie (celle où se trouve le logement).
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Les places de parking et la taxe d'habitation
En principe, les garages et les places de parking ne sont pas assujettis à la taxe d'habitation, sauf s'ils sont considérés comme les dépendances du logement. C'est-à-dire si l'emplacement est situé à proximité du logement même s'il ne lui est pas contigu. Pour le fisc, cette proximité correspond à une distance inférieure à un kilomètre.
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Calculer un loyer loi Pinel
Les loyers Pinel doivent respecter des plafonds qui varient en fonction de la localisation géographique du bien (Bofip BOI-BAREME-000017-20170216). La surface à prendre en compte est la surface habitable, augmentée dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié de la surface des annexes. Sont considérées comme annexes les balcons, loggias, caves… Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrées ou semi enterrées annexes (par exemple, les terrasses situées sur le toit d’un logement) sont retenues dans la limite de 9 m². Ensuite, pour déterminer le plafond à retenir pour votre investissement, vous devez appliquer au plafond en vigueur dans votre zone géographique un coefficient calculé à partir de la formule suivante : (0,7 + 19/surface du logement) x plafond en vigueur ; le résultat étant plafonné à 1,2.
Exemple pour un investissement locatif réalisé en zone B1 où le plafond de loyer est fixé à 10,07 €/m². Pour un appartement de 100 m², le plafond applicable, pour un bail signé en 2016, sera de 8,96 €/m² (0,7 + 19/100) x 10,07 = 8,9623 arrondi à 8,96).
Avant de fixer le loyer définitif, assurez-vous qu’il n’est pas supérieur au marché locatif local !
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La fiscalité d’une rente viagère dépend de l’âge du crédirentier
Les rentes viagères à titre onéreux (par exemple, celles issues de la vente d’un bien immobilier en viager) sont imposées à l’impôt sur le revenu pour une fraction seulement de leur montant. Celle-ci varie en fonction de l’âge du vendeur au premier versement. La fraction imposable est de 70 % si le vendeur était âgé de moins de 50 ans, de 50 % s’il avait de 50 à 59 ans, de 40 % s’il avait de 60 à 69 ans et 30 % seulement s’il était âgé de plus de 69 ans.
Définition rente viagère : somme d’argent versée régulièrement à une personne jusqu’à son décès.
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Les revenus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
Définition SCPI : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissements collectifs qui ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
Fiscalement transparentes, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Ce sont les associés de la SCPI qui sont directement fiscalisés. Les loyers qu’ils ont perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et taxés à leur taux marginal d’imposition, majoré de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.
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Location meublée épisodique : les revenus seront imposés aux BIC
Jusqu’à présent, les revenus tirés de locations meublées épisodiques (location annuelle de quelques semaines à des vacanciers ou de quelques jours pour un tournage de film ou de spot publicitaire, par exemple) étaient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. A compter des revenus perçus en 2017 (à déclarer en 2018), ils seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC (art. 114 de la loi de finances rectificative pour 2016).
Définition Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : sont imposés dans cette catégorie, les bénéfices provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale.
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Les revenus de SCPI peuvent être imposés au régime microfoncier
Considérés comme des loyers, les revenus tirés des SCPI (Société civile de placement immobilier) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et réintégrés dans le revenu global du détenteur de parts. Il est possible d’accéder au régime du microfoncier (accessible lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€, il permet un abattement de 30 % sur les revenus locatifs) dès lors que les loyers perçus dans l’année ne proviennent pas uniquement de parts de SCPI mais aussi d’un ou plusieurs biens locatifs détenus en direct.
Définition Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : ce sont des sociétés d’investissements collectifs qui ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
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Contrairement à une idée reçue, les monuments historiques ne sont pas exonérés d’ISF. Le fisc tolère néanmoins que vous teniez compte des contraintes particulières (importance des charges d’entretien, notamment) à ce type d’actifs immobiliers. À noter : les résidences principales bénéficient systématiquement d’un abattement de 30 %...qu’elles soient, ou non, classées monuments historiques.
Qu'est ce que l’ISF ?
Définition Impôt de Solidarité sur la Fortune : L'Impôt de Solidarité sur la Fortune dit "ISF" est un impôt payé par les personnes physiques ainsi que des couples détenant un patrimoine net taxable strictement supérieur à un certain seuil d'entrée au 1er janvier de l'année considérée.
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Non, il n'est pas imposable lors de son encaissement. Il peut, en revanche, le devenir au départ du locataire, s’il est utilisé pour compenser des loyers impayés.
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?
Définition du dépôt de garantie: Un dépôt de garantie est une somme qui peut être exigée par un propriétaire afin de couvrir d'éventuels manquements de son locataire lors du départ (réparations, impayés, ...)
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La TVA réduite à 5,5% lors d'un achat neuf
Il est possible de bénéficier d’une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) en achetant un logement neuf dans l’une des 400 zones Anru ou dans un périmètre de 300 mètres autour de celle-ci. En plus d’un taux réduit de TVA, l’acheteur bénéficie aussi d’un prix de vente plafonné (par exemple, 4 534 €/HT/m² dans les zones tendues d’Ile-de-France).
Pour être éligible à cette TVA à taux réduit, il faut être primo-accédant, occuper le bien à titre de résidence principale et respecter des conditions de ressources. Attention, le bénéfice de la TVA réduite pourra être remis en cause si la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie dans les 10 ans suivant l’achat. Dans ce cas, sauf exceptions (chômage, divorce…), l’acheteur devra reverser une partie de la TVA économisée.
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