Le syndic de copropriété
Toutes vos questions
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La rénovation des colonnes montantes d’électricité va être prise en charge par le réseau public de distribution Enedis
Après une longue période de flottement, la loi Elan (art. 55bis) du 23 novembre 2018 a tranché.
C’est le réseau public de distribution (Enedis) qui a récupéré la propriété des colonnes montantes d’électricité et qui prendra en charge leur rénovation (comptez en moyenne 2 000 € par appartement).
Le transfert de propriété, et la charge des travaux, doit s’effectuer dans un délai de deux ans à partir de la publication de la loi. Si des travaux urgents sur ces colonnes sont à prévoir dans votre copropriété, le conseil syndical a intérêt à anticiper ce transfert par un vote en assemblée générale. Dans ce cas, le conseil syndical inscrit cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
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Attention, la taille des haies et arbustes est interdite au printemps !
L’Europe (Conseil n° 1306/2013 du 17 décembre 2013, article 94) impose aux États membres de prendre une mesure sur « l'interdiction de tailler les haies et les arbres durant la période de reproduction et de nidification des oiseaux ». En France, cette interdiction va du 1er avril au 31 juillet. Une période relativement courte par rapport à d’autres pays : par exemple, en Hongrie et en Irlande la taille des végétaux est interdite du 1er mars au 31 août.
À noter : d’autres restrictions (usage de l’eau), obligations (débroussaillage) ou interdictions (brûlage des déchets verts, par exemple) peuvent s’appliquer dans votre commune ou votre département : renseignez-vous auprès de la mairie !
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L’estimation d’un bien immobilier n’est pas aisée. Pour obtenir une donnée fiable, il faut faire appel à un professionnel : agent immobilier, notaire ou, dans un cadre juridique précis (divorce, succession, redressement fiscal), expert immobilier.
Vous pouvez aussi regarder les données de l’administration fiscale référençant l’ensemble des transactions (adresse et année de construction du bien, date de vente et prix, surface, année) réalisées en France (hors Alsace, Moselle et Mayotte) ces dernières années.
En effet, en janvier 2014 l’administration fiscale a ouvert sa base Patrim au public.
Mais ses conditions d’accès restrictives (accès par son espace personnel du site impots.gouv.fr, nombre de consultations limité, obligation de donner le motif de la consultation…) ont effrayé les usagers.
Depuis le 24 avril 2019, l’administration a ouvert un autre site de données foncières (Etalab.gouv.fr), librement accessible.
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Vous avez cinq ans pour porter plainte. Cela peut paraître très long mais certains préjudices mettent parfois du temps à apparaître aux yeux des personnes concernées.
Par exemple, vous pouvez vous rendre compte tardivement que le bruit occasionné par l’usine ou l’école voisine est responsable de la décote votre bien immobilier.
Attention, si le trouble a débuté il y a plus de cinq ans, il est trop tard pour agir !
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Obtenir une copie du règlement de copropriété
Vous avez égaré le règlement de copropriété qui vous a été remis lors de l’achat de votre logement ? Pas de panique ! Plusieurs solutions s’offrent à vous.
La solution la plus simple est de vous adresser à un membre du conseil syndical, ou à n’importe quel autre copropriétaire, et de photocopier son exemplaire.
Vous pouvez aussi demander une copie du règlement à votre syndic. Attention, ce service est souvent payant !
Enfin, moyennant 30 € hors frais d’expédition, il est possible d’obtenir un exemplaire du règlement auprès du service de publicité foncière. Pour effectuer la demande, téléchargez le formulaire Cerfa 11187*05 sur le portail service-public.fr.
Définition règlement de copropriété : document qui définit les règles de fonctionnement d’un immeuble et précise les droits et devoirs de chacun. Il s’impose à tous les occupants : propriétaires et locataires.
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Copropriété : la délégation de pouvoir confiée au conseil syndical relève toujours de la majorité absolue
Lorsque des travaux sont votés, l’assemblée générale des copropriétaires a la possibilité de confier au conseil syndical le soin de sélectionner, généralement dans la limite d’un budget donné, l’entreprise qui va les réaliser.
Contrairement à une idée reçue, cette délégation de pouvoir ne se vote pas à la même majorité que les travaux auxquels elle se rapporte.
Elle doit, quel que soit son objet, obligatoirement être votée à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires et pas seulement des participants à l’assemblée.
Cette précision a été apportée par un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 31 mai 2018, pourvoi n°17-18.046).
Délégation de pouvoir : une assemblée générale de copropriété peut déléguer une partie de son pouvoir à un tiers : syndic, conseil syndical, expert-comptable pour vérifier les comptes de l’immeuble.…
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Copropriété : le ravalement se vote selon 2 majorités
Pour voter un ravalement, La majorité applicable va dépendre de l’importance du ravalement.
- S’il s’agit de ravaler, à l’identique, une façade abîmée, c’est la majorité simple dite de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) qui s’applique.
- C’est cette même majorité qui est aussi utilisée si l’opération de ravalement s’accompagne d’une isolation par l’extérieure ou si elle fait suite à une injonction de la mairie.
- Lorsque le ravalement s’accompagne de travaux d’amélioration (la pose de nouveaux volets, par exemple), il doit être voté à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient, ou non, présents ou représentés à l’AG).
Définition de la majorité en copropriété : toutes les décisions inhérentes à la vie d’une copropriété doivent être prises en assemblée générale à des majorités qui varient en fonction de l’importance de la décision.
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Copropriété : tous les copropriétaires ont accès aux documents comptables
L’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 autorise les membres du conseil syndical à avoir accès « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ».
Le même article précise « qu’en cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret ».
Les copropriétaires non membres du conseil syndical ont aussi accès aux comptes mais uniquement pendant le délai s’écoulant entre la convocation à l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes et la tenue de celle-ci selon des conditions (durées, lieu…) fixées par le syndic et annexées à la convocation à l’AG (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).
Définition du conseil syndical : composé de copropriétaires élus lors de l’assemblée générale, il coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires et assure une mission consultative, d'assistance et de contrôle du syndic.
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Ma maison apparaît sur une carte postale : vos droits
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 7 mai 2004, que le propriétaire d’un bien ne disposait pas d’un droit exclusif sur l’image de celui-ci. Le même arrêt a toutefois considéré qu’il était possible d’obtenir réparation si l’utilisation de l’image du bien causait un trouble. Par exemple en occasionnant un afflux de touristes et de curieux devant le bâtiment.
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Les branches du terrain voisin débordent sur ma propriété
Non, vous ne pouvez pas couper vous-même les branches qui surplombent votre jardin ! En revanche, vous pouvez contraindre le propriétaire de l’arbre à le faire. Commencez par prendre contact avec votre voisin pour lui demander de faire le nécessaire. Si la solution amiable semble impossible, vous devrez saisir un conciliateur puis, éventuellement, le juge du tribunal d’instance.
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Troubles de voisinage : les nuisances peuvent aussi être visuelles
Votre voisin a transformé son jardin en véritable déchetterie à ciel ouvert ?
Bonne nouvelle ! Un arrêt de Cour de Cassation du 8 mars 2018 (pourvoi n°17-103-15) a estimé que les troubles de voisinage pouvaient aussi être visuels et non pas seulement olfactifs ou sonores. Elle a, ainsi, condamné des voisins indélicats qui avaient accumulé de multiples rebus sur leur terrain (WC, vieux fauteuils, carcasses d’appareils électro ménagers, bouteilles de gaz) à verser 500 € de dommages et intérêts au couple vivant à proximité et ayant vue sur ce capharnaüm depuis sa terrasse.
Troubles de voisinage : nuisances olfactives, sonores ou visuels générés par les voisins. Nous parlons de troubles anormaux de voisinage lorsque ces nuisances deviennent excessives.
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Boire l’eau de pluie est strictement interdit
Si vous avez le droit de récupérer l’eau de pluie, vous ne pouvez pas en faire n’importe quel usage. En effet, l’eau pluviale est considérée comme non potable car susceptible de contenir des agents pathogènes. Son utilisation est interdite pour un usage alimentaire (boisson et cuisine), par un arrêté du 21 août 2008. et déconseillée pour le lavage corporel. En revanche, selon le même arrêté, elle peut être utilisée, après filtration, pour un usage domestique : wc, lave-linge, nettoyage de la maison… Elle peut, enfin, être utilisée sans aucun traitement préalable, pour un usage extérieur : arrosage, lavage de la voiture….
Eau pluviale : eau de pluie et eau provenant de la fonte des neiges, de la glace et de la grêle ainsi que l’eau d’infiltration.
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Dans les secteurs à risque d’incendie, le débroussaillage peut être obligatoire.
Aussi appelé débroussaillement, le débroussaillage consiste à réduire les végétaux (herbes, branchages, arbustes…) afin de limiter le risque de propagation d’incendie aux habitations. Il peut être obligatoire dans les zones les plus exposées au feu. Par exemple, tous les abords des bois et forêts sont soumis à cette obligation en Corse, Nouvelle Aquitaine, Occitanie et en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dans la plupart des autres régions, seuls les bois et forêts classés à risque d’incendie par arrêté préfectoral sont visés. Renseignez-vous à la mairie pour savoir si vous êtes situé dans un territoire concerné. Si vous êtes soumis à une obligation de débroussaillage et que vous ne la respectez pas, la commune peut vous mettre en demeure de le faire. Vous avez un mois pour exécuter les travaux. A défaut, la mairie peut procéder au débroussaillage à vos frais. Vous risquez, par ailleurs, une amende administrative de 30 € par mètre carré non débroussaillé.
Débroussaillage : opération consistant à réduire les matières végétales (élagage, élimination des résidus de coupe…) afin de réduire le risque d’incendie.
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Les déchets « verts » ne peuvent pas être brûlés dans le jardin
Les déchets dits «verts » sont issus des activités de jardinage (herbe issue de la tonte de la pelouse, feuilles mortes, résidus d’élagage ou de taille….). Ils sont, en général, considérés comme des déchets ménagers, vous ne pouvez donc pas les brûler dans votre jardin. Ils doivent être déposés à la déchèterie ou composter par vos soins. Mais dans certaines zones rurales ou péri-urbaine dépourvues de déchetterie, il est possible de faire brûler ces végétaux dans son jardin en respectant les conditions de brûlage ( conditions d’horaires, notamment, pour éviter les troubles de voisinage), qui sont fixées par un arrêté préfectoral. Ce document est consultable en mairie.
Déchets verts : déchets issus des activités de jardinage.
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La « servitude de tour d’échelle » peut être imposée à son voisin.
La servitude dite de « tour d’échelle » permet à un propriétaire d’imposer au propriétaire voisin un passage, ou une installation temporaire (un échafaudage, par exemple), sur sa propriété sous réserve qu’il s’agisse du seul moyen pour y accéder. Mais la servitude peut aussi s’imposer lorsqu’il y a une autre solution mais que celle-ci présente un coût disproportionné par rapport aux travaux à réaliser (par exemple, la réparation d’un toit qui, sans tour d’échelle, devrait s’effectuer au moyen d’une grue ou d’un hélicoptère). Dans ce cas, le voisin ne peut pas s’opposer au tour d’échelle sans commettre un abus de droit.
Servitude de tour d’échelle : le tour d’échelle permet à un propriétaire d’imposer au propriétaire voisin un passage ou une installation temporaire sur son terrain. Cette servitude, qui ne résulte d’aucun texte de loi, a été progressivement définie par la jurisprudence.
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Installer un jacuzzi dans son jardin : attention aux règles d’urbanisme !
Le jacuzzi est assimilable à une piscine. Il est possible d’en installer un dans son jardin à condition de respecter les règles applicables à l'installation et à la sécurité des piscines.
Le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune peut fixer des contraintes ou interdictions spécifiques pour la construction d'une piscine ou d'un jacuzzi privatif : déclaration préalable de travaux, permis de construire… Avant de commencer les travaux, il est donc conseillé de se renseigner à la mairie.
A noter : un locataire doit demander l'autorisation à son propriétaire avant d’installer un tel équipement. À défaut, le bailleur peut exiger la remise en l'état des lieux aux frais de l’occupant. Il peut également, sauf à trouver un arrangement, conserver l'installation sans lui verser d’indemnisation.
Plan local d’urbanisme : Document fixant les règles d’urbanisme en vigueur sur la commune. Le PLU a remplacé l’ancien POS (plan d’occupation des sols).
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Le syndic ne peut facturer qu’un nombre limité de prestations particulières
Tous les contrats de syndics conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015 doivent respecter un « contrat-type », dont les clauses ont été fixées par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Celui-ci impose que la majorité des missions effectuées par le syndic (réunion de l’assemblée générale, photocopies, visites de la copropriété…) soient intégrées dans un forfait de base. Le décret prévoit aussi une liste limitative de dix-neuf tâches qui peuvent être facturées en supplément : tenue d’une assemblée générale extraordinaire, honoraires de travaux, établissement d’un état daté, frais de recouvrement des charges impayées…. A noter que les frais d’état daté doivent être plafonnés par un décret dont on attend la parution.
Prestations particulières : Prestations que le syndic peut facturer au coup par coup, en plus de ses honoraires de base, à des tarifs qui doivent être précisés dans le contrat de syndic.
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Qu'est ce que la loi Alur ?
Définition de la Loi Alur : la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) est un texte législatif adopté en mars 2014 qui vise notamment à mettre en place un encadrement des loyers pour les logements situés dans les zones tendues, et à mieux lutter contre les habitats indignes. La loi ALUR comporte aussi un volet dédié à la réforme des copropriétés, ainsi que des dispositions visant à soutenir la construction de logements neufs. La loi prévoyait par ailleurs la mise en place d’une garantie universelle des loyers, depuis abandonnée et remplacée par la garantie Visale.
La loi Alur et le compte séparé
Les copropriétés de moins de 16 lots principaux (logements, commerces ou bureaux) gérés par un syndic professionnel peuvent effectivement décider de ne pas ouvrir de compte séparé. Cette décision se prend en assemblée générale (AG) à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) et, le cas échéant, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés à l’AG). Cette mesure de la loi Alur, applicable depuis le 25 mars 2015, a été intégrée à l’art 18 de la loi du 10 juillet 1965. En ce cas, le compte unique fait apparaître un sous compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.
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Qu'est ce que le Syndic de copropriété ?
Définition du Syndic de copropriété : le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui représente l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, et assume l’administration des parties communes en leur nom. Le syndic de copropriété est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pendant une durée plafonnée à 3 ans, mais renouvelable indéfiniment. Le président de l’AG signe à l’issue du vote un mandat de syndic qui précise les modalités de la gestion de la copropriété, sa durée, le coût et l'étendue des prestations réalisées par le syndic.
Rachat de syndic avec mandat en cours
Selon l’article 18 de la loi de 1965, le syndic est seul responsable de la gestion et ne peut pas se faire remplacer. De plus, son mandat ayant un caractère personnel, il ne peut pas être transmis à la société absorbante sans un vote exprès de l’assemblée générale (AG). En pratique, c’est à votre syndic actuel d’organiser l’AG qui sera l’occasion d’une mise en concurrence et éventuellement de l’élection de son successeur.
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Seul le copropriétaire défaillant doit payer les frais de recouvrement de ses impayés
Un syndic n’a pas le droit imputer sur le compte bancaire d’une copropriété les frais de recouvrement des charges impayées (par exemple, le coût des lettres recommandées de mise en demeure).
En effet, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 (article 9), comme d’ailleurs, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit que les frais de recouvrement doivent seulement être mis à la charge du copropriétaire défaillant.
A noter : pour éviter de coûteuses mises en demeure, le conseil syndical peut proposer un protocole de recouvrement ; par exemple, l’envoi d’une lettre simple puis, ensuite seulement, d’une lettre recommandée. Ce protocole doit être voté en assemblée générale et, ensuite, le syndic doit s’y conformer.
Charges impayées : ce sont retards ou incident de paiement des charges par les copropriétaires ; ils peuvent mettre la copropriété en difficulté.
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Un copropriétaire en retard peut participer à l’AG de copropriété même si elle a déjà commencé
Un copropriétaire qui se présente à l’assemblée générale (AG) alors qu’elle a déjà commencé ne peut pas s’en voir refuser l’accès.
Il doit impérativement signer la feuille de présence en précisant son heure d’arrivée. Sans cette précaution il ne pourra pas, s’il le souhaite, contester une délibération prise pendant son absence, au début de la réunion. En effet, seuls les copropriétaires défaillants (absents et non représentés) ou opposants (ayant voté contre) peuvent contester une décision d’assemblée générale.
Le raisonnement est le même pour un copropriétaire qui partirait avant la fin de la réunion : il doit faire mentionner l’heure de son départ sur la feuille de présence.
AG de copropriété : elle doit être réunie, au moins, une fois par an. C’est à cette occasion que se prennent l’ensemble des décisions concernant l’immeuble
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La copropriété peut imposer certains travaux dans les parties privatives
La copropriété peut décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue dite « de l’article 25 »), la réalisation, sur les parties privatives, de certains travaux visant à réduire la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre.
Sont concernés : l’isolation thermique des fenêtres, vitrages et volets ; la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur et de froid ainsi que l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid. Le coût de ces travaux est réparti entre tous les copropriétaires concernés.
A noter : un copropriétaire qui a déjà réalisé des travaux équivalents moins de 10 ans auparavant peut se soustraire à ces obligations.
Parties privatives : en copropriété, parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
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AG de copropriété : le cumul des mandats est limité !
Les copropriétaires convoqués à l’assemblée générale (AG) peuvent y assister en personne ou bien choisir de se faire représenter en donnant un mandat, aussi appelé « pouvoir ».
Le mandataire peut être un étranger à la copropriété (ami, proche…) ou un autre copropriétaire.
Attention, la loi interdit de choisir comme mandataire le syndic ou l’un de ses employés.
Afin d’éviter qu’un même copropriétaire mandataire n’ait une trop grande influence sur le résultat des résolutions votées en assemblée générale, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à une même personne de percevoir plus de trois mandats si le total des voix dont elle dispose personnellement avec celle de ses mandants excède 5 % des voix de la copropriété.
Le non-respect de cette règle de cumul peut être un motif d’annulation de l’AG.
Mandat : aussi appelé pouvoir ou procuration, c’est un document écrit donné par un copropriétaire à une tierce personne -copropriétaire ou non – pour le représenter lors de l’assemblée générale.
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Chauffage au sol et individualisation des frais de chauffage
La loi prévoit des exceptions à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage. En sont ainsi dispensés les immeubles équipés d'un chauffage par le sol, ceux chauffés par air pulsé et ceux dont les émetteurs de chaleur fonctionnent à la vapeur.
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Nuisances causées par le barbecue du voisin
Lorsqu’elle reste occasionnelle, l’utilisation d'un barbecue ne constitue pas un trouble anormal de voisinage. Mais une utilisation trop fréquente d'un barbecue sur de longues durées peut être considérée comme une nuisance par la justice.
Le maire a la possibilité de réglementer l'utilisation des barbecues au sein de sa commune : contactez la mairie afin de savoir s'il existe un arrêté municipal à ce sujet.
Si vous êtes en copropriété, (re)lisez le règlement pour vérifier si une clause réglemente l'utilisation des barbecues.
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Le propriétaire peut être responsable des troubles occasionnés par son locataire.
C'est, en principe, le locataire qui est responsable des troubles de voisinage qu’il occasionne.
Mais le bailleur peut voir sa responsabilité engagée dès lors qu’il a été informé des nuisances et qu’il n’a pas entamé de démarches (en envoyant un courrier recommandé, par exemple) pour les faire cesser. Peu importe que ces démarches aient, ou non, été suivies d’effets.
A noter : le locataire qui ignore les règles de bon voisinage peut se voir délivrer un congé par son propriétaire pour motif légitime et sérieux.
Il est, en effet, tenu d’utiliser paisiblement son logement.Définition troubles de voisinage : nuisances sonores, olfactives, ou visuelles susceptibles d’être verbalisées dès lors qu'elles dérangent de manière anormale la vie du voisinage.
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Terrain à l'abandon : élagage par la mairie
Si vous avez déjà contacté le propriétaire et que vos demandes sont restées sans effet, le maire peut mettre votre voisin en demeure d'entretenir son terrain si celui-ci est situé dans ou à proximité d'une zone habitée et si l'abondance de végétaux ou d'objets (des carcasses de voitures, par exemple) nuisent à l'environnement. Si votre voisin ne s'exécute pas, le maire peut faire procéder à l'entretien du jardin...aux frais de son propriétaire.
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Taux applicable pour le paiement échelonné des travaux
L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire qui s’est opposé à des travaux d’amélioration dans l’immeuble à bénéficier d’un paiement échelonné sur 10 ans. Le taux applicable est le taux légal fixé par un arrêté (dernier en date : celui du 30 décembre 2016). Le texte distingue plusieurs taux suivant que le créancier est, ou non, un professionnel. S’agissant d’un prêt entre deux parties non professionnels – le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires -, le taux applicable au 1er semestre 2017 est de 4,16 %.
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Voter la suppression du poste de gardien d’immeuble : majorité applicable
La majorité applicable diffère suivant les situations. En principe, c’est la double majorité de l’article 26 (majorité des voix des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix) qui s’applique. Mais si la suppression du gardien est contraire à la destination de l’immeuble (par exemple, si le poste de gardien figure dans le règlement de copropriété), c’est l’unanimité des voix qui est requise.
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Installer une barrière sur sa place de parking est permis
Vous êtes propriétaire d’une place de parking au sein d’une copropriété ? Que votre emplacement de stationnement soit une partie privative (un emplacement privatif) ou une partie commune dont vous la jouissance exclusive, vous n’avez pas à obtenir l’autorisation de la copropriété pour y installer un système de fermeture.
L’ancrage au sol doit être léger et superficiel : il peut, par exemple, s’agir d’une structure rétractable métallique fixée au sol ou d’une simple barrière. Attention, si vous retrouvez un véhicule sur votre place, vous ne pouvez pas l’immobiliser en vous servant d’un sabot : seuls les forces de l’ordre et les huissiers ont le droit d’en utiliser !
Définition Parties communes et privatives : elles sont définies par le règlement de copropriété. Les parties communes d’un immeuble sont, notamment, les halls d’entrée, les paliers, la toiture ou encore les murs porteurs. Quant aux parties privatives, il s’agit généralement des logements, caves, parkings…
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Chauffage collectif : deux ans pour s’équiper vers l’individuel
Les immeubles d’habitation dotés d’un chauffage collectif doivent s’équiper d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage. Suivant la configuration du réseau, ces appareils prendront la forme de compteurs individuels placés à l’entrée de chaque logement ou de répartiteurs de frais de chauffage installés sur les émetteurs (radiateurs). La date de mise en service de ces appareils s’échelonne du 31 mars 2017 pour les bâtiments les plus énergivores au 31 décembre 2019 pour les plus économes.
Le non-respect de cette obligation expose les copropriétaires à une amende pouvant atteindre 1 500 € par lot. A noter : certains immeubles (ceux équipés d’un chauffage par le sol ou par air pulsé, notamment) ne sont pas soumis à cette nouvelle obligation.
Définition chauffage collectif : production de chaleur assurée par une ou plusieurs chaudières pour l’ensemble des logements d’un ou plusieurs immeubles.
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La mairie peut vous obliger à déneiger devant chez vous
En l’absence d’arrêté municipal, rien ne vous oblige à déneiger votre trottoir. Dans ce cas, c’est la commune qui se charge du déneigement et qui, en cas d’accident, pourra voir sa responsabilité engagée. En présence d’un arrêté municipal, vous devez déneiger devant votre habitation et assurer le salage ou le sablage en cas de verglas.
En maison individuelle, cette obligation s’impose aux occupants (locataire ou propriétaire).
En copropriété, elle incombe au syndic (au nom du syndicat des copropriétaires). Ne pas respecter les obligations de déneigement vous expose à une amende de 38€. Par ailleurs, votre responsabilité pourrait être retenue en cas d’accident.Définition déneigement : action de déblayer la neige, principalement sur les trottoirs et les voies carrossables
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Transformer sa place de parking en box nécessite une autorisation.
Transformer sa place de stationnement en box fermé nécessite plusieurs précautions préalables. Vous devez, dans un premier temps, vérifier que le règlement de copropriété autorise cette fermeture. Lorsque c’est le cas, elle est généralement soumise à l’aval de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Si vous vous passez de cet accord, vous pouvez être condamné à remettre les lieux en l’état à vos frais. Prévoyez environ de 1 500 à 2500 € de travaux et, bien sûr, assurez-vous que l’emplacement, une fois fermé, respectera les dimensions minimales (elles sont définies par la norme Afnor NF P 91-120) pour permettre le stationnement d’un véhicule !
Définition Box : emplacement de stationnement fermé par des murs et une porte
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Les subventions de l’Anah s’ouvrent aux copropriétés
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) a récemment étendu son programme Habiter Mieux aux copropriétés qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Pour y avoir accès, la copropriété doit avoir été construite avant le 1er juin 2001, comporter au minimum 75 % de lots d’habitation et être considéré comme « fragile » (mauvaise étiquette énergie, fort taux de charges impayées…). Si ces conditions sont remplies et que les travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35 %, les copropriétés peuvent alors bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 5 250 € (incluant la prime du Fonds d’aide à la rénovation thermique de 1500 €) par logement.
Définition Anah : l’Agence nationale de l’habitat subventionne les travaux importants (rénovation énergétique, accessibilité...) réalisés, sous certaines conditions, par des propriétaires bailleurs ou occupants, dans des logements achevés depuis plus de 15 ans.
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Copropriété : deux mois pour annuler une décision d’AG
Les modalités de contestation d’une assemblée générale (AG) de copropriété ou d’une décision qui y a été prise sont fixées par l’art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Seul un copropriétaire « défaillant » (absent et non représenté) ou « opposant » (qui n’a pas voté comme les autres copropriétaires) peut contester. Il dispose, pour cela, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) de l’AG. Si celui-ci est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, le délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation du courrier à votre domicile. S’il a été envoyé par courriel, le point de départ est fixé au lendemain de l’envoi par courrier recommandé électronique par l’opérateur spécialisé. Si vous n’avez pas reçu le PV (c’est au syndic d’apporter la preuve qu’il vous l’a bien envoyé dans les règles), vous disposez de…10 ans pour contester !
Définition assemblée générale de copropriété : réunion annuelle au cours de laquelle se votent les décisions concernant la copropriété.
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Comprendre le rôle du conseil syndical
Toutes les copropriétés doivent être dotées, en principe, d’un conseil syndical. Il est composé uniquement de copropriétaires de l’immeuble agissant bénévolement. Ils sont élus par le syndicat des copropriétaires lors de l’AG (le président du conseil syndical est, en revanche, élu par les seuls membres du conseil syndical).
Le conseil syndical a un rôle clé car il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il joue aussi un rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires en avisant les parties des problèmes existants dans la copropriété. Il peut être mandaté par l’assemblée générale pour prendre certaines décisions de gestion courante à sa place.
Définition conseil syndical : composé de copropriétaires élus et bénévoles, il assure la communication entre le syndic et les copropriétaires.
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Le syndic a le droit de facturer l’immatriculation de la copropriété
Définition copropriété : En copropriété, la propriété de l’immeuble est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes qui possèdent à la fois des parties privatives (logement, cave, garage...) et une quote-part des parties communes (hall d’entrée, paliers…).
La loi Alur impose aux copropriétés de s’immatriculer au sein d’un registre national d’immatriculation. Le nombre de lots, le montant du budget prévisionnel et des impayés et l’existence d’éventuelles procédures devront ainsi être renseignés. La date limite d’immatriculation varie selon le nombre de lots. En 2017, seules les copropriétés de plus de 200 lots ont cette obligation. Le contrat type de syndic, défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, autorise le syndic à facturer au titre des prestations particulières les formalités d’immatriculation initiale de la copropriété. En revanche, l’actualisation annuelle des données ne peut pas donner lieu à la perception d’honoraires supplémentaires.
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Installer un mobil-home dans mon jardin
En théorie, les mobil-homes sont autorisés seulement dans les campings et les parcs résidentiels de loisirs. En pratique, vous pouvez en installer un dans votre jardin sans autorisation dès lors qu’il s’agit d’une installation temporaire, dont la durée ne dépasse pas trois mois dans l’année. Ce délai est ramené à 15 jours si votre habitation est située en secteur protégé.
Si vous souhaitez installer votre mobil-home à demeure, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux si sa surface n’excède pas 20 m², ou une demande de permis de construire si elle est supérieure.
Attention, les règles locales d’urbanisme peuvent imposer des restrictions spécifiques. Renseignez-vous auprès de votre mairie !+ ‒ -
Eau du puit : les formalités pour pouvoir l'utiliser
L'usage domestique (chasse d’eau, alimentation des appareils électro ménagers) de l'eau issue d’un puit, d’un forage ou d'un récupérateur d'eau pluviale doit faire l’objet d’une déclaration en mairie. En effet, à partir du moment où l’eau est rejetée dans le réseau d’assainissement, elle doit être intégrée dans le calcul de la redevance assainissement. Afin de prévenir les risques sanitaires liés à l’éventuelle contamination de l’eau déversée dans le réseau public, les agents des services d’eau potable ont un droit d’accès aux propriétés privées pour contrôler les installations intérieures du logement.
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Définition de l'Assemblée générale de copropriété
L’assemblée générale de copropriété regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, qui bénéficient d’un droit de vote correspondant aux tantièmes qu’ils détiennent dans la quote-part des parties communes de leur(s) lot(s) de copropriété. L’instance est convoquée au moins une fois par an par le syndic de copropriété, afin de prendre les grandes décisions afférentes à la gestion de l’immeuble. Les votes de l’assemblée générale de copropriété sont établis au cas par cas à la majorité simple, à la majorité absolue, à la majorité des deux tiers ou à l’unanimité.
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