Primo-accédant : le guide pour réussir votre projet immobilier

Un primo-accédant, c’est quoi ?

Définition d’un primo-accédant

Le statut de primo-accédant est surtout utilisé par les banques pour identifier un profil particulier de clientèle. Il s’agit de personnes, seules ou en couple, qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale au cours de ces deux dernières années.

En 2023, 55 % des emprunteurs sont des primo-accédants (source : Banque de France). Étant donné que leur pouvoir d’achat est déterminant dans le renouvellement et la qualité du parc immobilier national, l’état et les partenaires sociaux proposent de nombreuses aides.

Comment savoir si on est primo-accédant et comment en bénéficier ?

Vous devez respecter ces deux critères :

• Acheter un bien immobilier qui sera votre résidence principale.
• Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années : ni vous ni votre conjoint si vous achetez en couple.

Primo-accédant : quels aides et avantages pour votre achat immobilier ?

Toutes les aides ci-dessous doivent être contractées auprès d’un établissement conventionné.

Le prêt immobilier conventionné

• Pas de plafond de ressources
• Peut financer la totalité de l’opération immobilière sauf les frais de notaires ou de dossiers
• Peut financer l’ancien, le neuf ou les travaux (minimum 4 000 €)
• Le délai de remboursement peut s’étaler jusqu’à 30 ans
• Les taux d’intérêt sont plafonnés selon plusieurs critères
• Peut compléter d’autres prêts gouvernementaux mais pas les prêts classiques
• Vous devez vivre dans ce logement au plus tard 1 an après la date d’achat ou la fin des travaux. 
  
   

  Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ permet aux primo-accédants dont les revenus sont modestes de n’avoir à rembourser que le prix d’achat du logement, sans les intérêts. Son montant dépend :

• Du nombre de personnes dans le ménage
• Du lieu d’acquisition (priorité aux zones tendues)
• Du prix de l’achat
• Du fait que ce soit du neuf ou de l’ancien

Il doit être demandé en complément d’un autre prêt. Vérifiez votre éligibilité grâce au simulateur.

Pour les salarié·es : le prêt accession sociale (PAS) d’Action Logement (ALS)

Destiné aux salariés à revenus modestes des entreprises du secteur privé cotisant à Action Logement ou au prêt agri-accession pour les salariés du secteur agricole, le PAS peut financer les acquisitions :

• dans le neuf (VEFA et PSLA)
• en Bail Réel Solidaire (BRS)
• dans l’ancien dans le cadre de la vente HLM
• pour la construction de votre maison. 

Ses avantages :

• Prêt à taux fixe avantageux
• Financement à 100 % et réduction des frais de notaires
• Sans frais de dossier, ni de garantie ou de caution
• Durée du prêt allant de 5 à 30 ans
• Cumulable avec d’autres prêts aidés 
• Taxes incluses

Si vous répondez aux critères, votre prêt peut s ’élever à 30 000 euros maximum sur une durée de 25 ans, avec un taux d’intérêt de 1 % hors assurance obligatoire.  Tous les détails sur le site du gouvernement.

  Le prêt social location accession (PSLA)

Permet aux ménages à faibles revenus d’acquérir leur résidence principale à des prix maîtrisés. Le statut de locataire accédant signifie que vous pouvez essayer le logement avant de lever l’option d’achat. Consulter le détail des modalités sur le site de l’ALS.

Les autres avantages pour les primo-accédants

Les prêts accordés par certaines collectivités territoriales

Pour connaître vos droits, adressez-vous à votre mairie, votre bureau régional ou contactez les conseillers financiers d’ALS.

Prime Accession

Une prime de 10 000 € peut vous être distribuée afin d’accéder à la propriété en tant que primo-accédant·e.

Par ailleurs, cette prime est cumulable avec le prêt accession d'Action Logement, qui peut vous permettre d'emprunter jusqu'à 30 000€.

Les avantages fiscaux (pour tous types d’acheteur·euses)

Le gouvernement ne prévoit pas de mesures défiscalisantes spécifiques aux primo-accédant·es car il en existe déjà de nombreuses pour toute personne en phase d’achat d’un logement : l’ALS en a recensé la liste.

Un crédit primo-accédant sans apport : est-ce possible ?

Oui, il est possible d’acheter sans apport si vous entrez dans les critères d’éligibilité des dispositifs suivants (expliqués en détail plus haut) :

• Le prêt immobilier conventionné
• Le PAS

Si ce n’est pas le cas, attendez-vous à ce que les banques vous réclament en moyenne au moins 10 % de la valeur de l’achat, auxquels s’ajoutent les éventuels frais de notaires, dossiers et assurance. Si vous ne les avez pas, il vous faudra soigner votre dossier pour démontrer que vous êtes fiable et le déposer auprès de beaucoup de banques. 

Quel projet immobilier pour un primo-accédant ? 

Commencez par évaluer votre capacité d’achat : elle varie selon les revenus, l’apport personnel, les conditions d’emprunt ou encore les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.). Ensuite, demandez-vous quel projet correspond à vos besoins.

L’investissement locatif en société civile immobilière (SCI)

Cette option est pertinente si vous avez envie de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs (deux personnes minimum). Ce type de société favorise la transmission du patrimoine car les associés peuvent donner des parts sociales à leurs enfants et facilite le partage en cas de séparation si vous achetez en couple.

Investir dans votre résidence principale

Cela implique une réflexion sur le long terme : votre métier vous permet-il de rester plusieurs années dans la même ville ? De quelle surface pensez-vous avoir besoin d’ici quelque temps ? Préférez-vous un appartement ou une maison ?

Investir dans une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire est judicieux si vous préférez investir dans une autre commune ou une autre région que celle où vous vivez. N’oubliez pas de comptabiliser les charges financières supplémentaires : la taxe foncière, copropriété, entretien, révision de la toiture, etc. 

En conclusion, renseignez-vous bien avant de vous lancer. Pour être certain de ne pas vous tromper, votre conseiller bancaire reste encore votre meilleur interlocuteur pour vous accompagner dans votre projet immobilier.